正荣地产总货值超5100亿元 管理层称注重平衡规模、利润和安全

    本报记者 王丽新

    “2021年是正荣‘新三年’战略的收官之年，也是‘新十年’战略的开局之年。”8月23日上午，在2021年中期业绩说明会上，正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝向《证券日报》及其他媒体和投资者表示，在“三道红线”和集中供地政策下，正荣一是要平衡土地储备和开发的关系；二是要平衡规模、利润和安全，因此注重经营性人才队伍建设，整合资源，通过合作开发的模式，降低风险，加强建设核心能力。

    截至6月30日，正荣地产（以下或简称正荣）合约销售金额823亿元，完成全年目标的54.9%；营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归属于母公司股东的核心净利润12.0亿元，同比增长33.1%。

    “到7月份，正荣已经完成943亿元销售额（完成全年目标的62%），下半年开始市场虽有下滑趋势，但全年1500亿元目标仍有信心完成。”黄仙枝表示，正荣强调高质量发展，未来三年将保持适度规模增长，销售目标将根据行业基本面做动态调整。

    总货值超5100亿元

    在投资布局方面，一直以来，正荣地产稳步推进“1+6+X”规划，即上海总部，长三角、海峡西岸经济区、中部、环渤海、西部、珠三角六大区域，全国化布局项目。

    2021年上半年，正荣地产继续主攻长三角和海峡西岸两大优势区域，同时加强了珠三角的布局。报告期内，正荣地产新增24块土地，土储建筑面积356万平方米，权益地价146.8亿元。由于新增项目90%位于一、二线城市，预计未来新项目预售均价将有提高。

    截至2021年6月30日，正荣地产一共持有230个项目，土地储备2930万平方米，总货值超5100亿元，可支撑两年半开发使用，且高达82%的土储位于一、二线城市，销售去化有保障。

    “第二批集中供地后，预计会有合理利润空间留给房企，这对房地产行业健康发展更有好处。”正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮向《证券日报》等媒体表示，对正荣来说，第一要加强穿越周期和前端研判能力，落实到产品定位上，保持在集中推盘后的竞争力，加快周转速度；第二在产品品质方面提出更高要求，保持和加强中端改善产品优势；第三要保持合理投资，抓住时机实施精准投资。

    黄仙枝补充道，目前来看，挑战和机遇共存，正荣根据自身节奏来做投资，看好一、二线核心城市，加大深耕核心城市策略，细分项目经营策略，调整土储结构，比如一部分保利润，一部分保规模的投资模型，相信正荣一定会有更大发展空间。

    财务指标保持稳健

    从财务盘面来看，黄仙枝历来重视安全。在他看来，目前很多中小房企现金流紧张，正荣要对规模、效益和安全提出更高要求。

    截至2021年6月30日，正荣地产的净负债率57.2%，较2020年底下降7.5个百分点；剔除预收账款的资产负债率72.4%，相比上年末下降4.2个百分点；现金对短债比2.2倍，短期负债在债务中的占比继续下降至28.5%。基于良好的业绩和信用表现，上半年惠誉提升正荣地产评级展望到B+（正面），中诚信和大公国际继续维持AAA评级。

    正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健在上述业绩会上表示，正荣地产一方面保持多样化融资通道，除银行借款外，发行绿色优先票据、绿色人民币点心债、公司债等，减少对单一融资管道的依赖。截至上半年末，公司拥有银行总战略授信2549亿元，额度充裕；另一方面实现金融创新，正荣是第一家发行离岸人民币绿色点心债的内地房企，上半年发行16亿元绿色点心债。

    同时，公司积极优化债务结构，今年以来，多次把握市场窗口，共发行17亿美元等值债券，成本最高7.1%左右，同时置换了13亿美元等值债券，被置换的美元债成本在8%以上，通过债务置换节省利息开支，也促进了融资成本的进一步下降。

    陈伟健向《证券日报》记者表示，公司融资空间改善不少，接下来会跟踪市场情况，再做不同融资方案，明年到期美元债大约5亿美元，还有一些老的相对成本较高的债务会根据市场情况做提前赎回安排。

    对此，黄仙枝补充道，从大环境来看，资金成本上行是趋势，现在金融机构对稳健型经营较好的企业有所偏爱，目前四大银行对正荣授信有几千亿元，大家对企业认可有所倾斜。此外，正荣还在加强现金流管理，这将避免沉没成本，所以资金成本还有下降空间。

    营销职能变身营销公司

    在审慎的财务管理之外，让流动性充裕，拿地资金充足，仍要强化营销能力，加快项目周转和资金回笼速度。

    “为了应对行业变局，今年年初，正荣地产将营销职能升级为‘营销公司’，希望通过营销职能专业化和市场化，提升整体营销能力，形成更好的商业模式。”正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋向《证券日报》等媒体表示，未来三年，正荣营销公司将采取三步走的战略：第一年是专业化阶段，实现组织独立，夯实专业能力；明年计划进入市场化阶段，意味着营销公司建立自主品牌，外拓业务；第三年进入规模化阶段，届时营销公司将依托地产业务平台，向地产产业链上下游延伸，实现规模效益。

    展望正荣地产未来发展路径，黄仙枝表示，一是聚焦精准投资，在紧跟政策的前提下，继续深耕现有六大区域的一、二线城市及其都市圈，强化投资前的市场调研精准度，减少投前决策偏差，努力提高市场占有率；二是聚焦经营提效，以现金流和利润为导向，继续做好“规模、效益与安全”之间的平衡；三是聚焦精益管理，加强融资和资金管理能力、资源整合能力、产品力，持续推进营销公司市场化的战略；四是聚焦高效组织，坚持“精总部、大中心、强区域”的方针，专业化、扁平化管理，完善授权机制，全力打造更多的百亿元区域，在企业发展过程中培育更多优秀经营人才，实现共同成长。

    在正荣地产管理层看来，房地产市场总体依然面临不少挑战，未来要以“四个聚焦”驱动企业长期持续发展。

（编辑 上官梦露）