南方顺丰物流REIT发布2025年年报 上市首年运营平稳

    本报讯 （记者刘钊）近日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180305，以下简称“南方顺丰物流REIT”）发布2025年年度报告。作为深圳市首单由民间投资发起的仓储物流公募REITs，该基金于2025年3月27日设立、4月21日在深交所上市，本次年报为其上市首年运营情况。

    在物流地产市场处于结构性调整、区域表现分化的背景下，南方顺丰物流REIT保持平稳运营，主要依托其核心枢纽资产与顺丰生态形成的基础优势。报告期内，南方顺丰物流REIT实现营业总收入1.87亿元，EBITDA1.27亿元，可供分配金额达1.24亿元。其中，可供分配金额完成度达107.75%，现金流状况稳定。

    目前，物流地产市场正从增量开发向存量精耕转型。根据国家邮政局数据，2025年全国快递业务量累计完成1989.5亿件，同比增长13.6%；快递业务收入累计完成1.5万亿元，同比增长6.5%。快递物流行业稳健增长，为仓储物流资产需求提供宏观支撑。

    行业增长动力正从总量扩张向结构升级转型，冷链物流、智慧园区等凭借较高的进入壁垒与稳定现金流，成为行业调整中的重要方向，推动仓储物流行业优化升级。

    全球知名房地产咨询机构世邦魏理仕（CBRE）在其发布的行业研报《2026年中国房地产市场展望》中表示，2025年全国高标仓净吸纳量同比增长近40%，首次突破1000万平方米。预计2026年净吸纳量将回落20%至800万平方米，新增供应同比小幅下降3.3%至880万平方米。到2026年底，全国高标仓平均空置率或将下降0.7个百分点至17.9%，成都、重庆、武汉、宁波、昆山、青岛等城市空置率处于个位数水平。

    随着新增供应下降，华东、华北多数区域租金跌幅收窄，武汉、重庆、成都、青岛等地租金有望企稳回升。

    南方顺丰物流REIT持有三处核心枢纽资产，分别位于深圳宝安区、武汉东西湖区、合肥蜀山区。截至2025年末，可租赁总面积46.52万平方米，已出租面积44.62万平方米，整体出租率95.91%，租金收缴率99.16%，运营状态稳定。

    2026年为仓储物流公募REITs估值逻辑重构的关键阶段。世邦魏理仕（CBRE）表示，中国高标仓正处于新一轮周期，2026年—2027年市场逐步筑底，为后续租金反弹奠定基础。

    世邦魏理仕（CBRE）研报判断，2028年左右高标仓租金有望迎来周期性回升，南方顺丰物流REIT核心资产处于行业周期筑底阶段，出租率与租金具备一定支撑。

    当前仓储物流资产逐步向电商快递专用、保税口岸、专业医药等多元业态发展，南方顺丰物流REIT底层资产以快递分拨中心为主、仓储为辅，资产专用性较强、租户迁移成本较高，与快递网络绑定程度较深，需求刚性较强。

    从运营结构看，项目租户以快递快运、综合物流及供应链相关业态为主，与项目定位匹配度较高，租户稳定性较强，可为基金提供相对稳定的现金流支撑。

    在全国仓储物流市场结构分化背景下，高出租率、现金流稳定、区位较优的仓储物流REITs具备价值修复基础。南方顺丰物流REIT上市首年运营表现平稳，业绩兑现度较高，长期运营具备相应支撑。

（编辑 郭之宸）