优质底层资产+强运营能力 中国金茂公募REITs获批

    本报记者 王丽新 见习记 者陈潇

    11月24日，“华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金”项目获得证监会发行批文和上交所审核通过。以该项目为代表的国内首批消费类基础设施REITs产品获批，并有利于加快推动REITs常态化发行和高质量扩容，为国内公募REITs市场注入新活力。此举也将积极提振国内消费市场，并为支持实体经济长期发展贡献力量。

    本次获批的华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金项目底层资产为长沙金茂览秀城，是中国金茂旗下以体验与创新业态为核心的城市级商业中心——览秀城的第一个落地项目。

    资料显示，该项目位于“新消费之都”长沙的城市新中心——梅溪湖商圈，于2016年开业运营，可租赁面积超6万平方米。截至2023年6月末，该项目日均客流3.9万人次，上半年销售额达4.29亿元。

    数据统计显示，2021年至2023年6月末，长沙览秀城运营净收益三年复合增长55.4%，运营收入三年复合增长31.27%。

    长沙览秀城/企业供图

    自2016年11月营业至今，长沙览秀城保持了稳定且亮眼的运营业绩：2017年至2018年连续保持99%的出租率；2021年至2023年9月末，公共卫生事件之后迅速调整，出租率反弹至高位，保持超过98%的良好趋势。

    亮眼运营业绩背后，源于项目积极主动的招商策略，通过主动调租持续优化租户结构，带动经营业绩实现跨周期增长、租金水平不断提升：数据显示，2020年至2023年1-6月，长沙览秀城日均销售额年复合增长率为25.47%，日均客流量年复合增长率为15.57%。

    充足的潜在租户为长沙览秀城维持接近满租的运营状态提供了良好的保障。长沙览秀城丰富的业态配比使得现金流稳定分散，项目采取固定租金、固定租金/抽成取高、纯抽成三种模式。其中，固定租金/抽成取高为主要合作模式，是项目未来实现收入增长的核心业务模式，既能保证稳定的保底收入，又能分享商户销售业绩的提升。

    机构由此判断长沙览秀城仍处在快速爬坡的高增长阶段，未来提升空间巨大。项目2024年到期租约中65%将新签调升租金，换租计划有望推动项目收入持续增长，2024年主动调整后，预计新签租约平均租金及物业费将大幅提升。

    当前，公募REITs从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段，机构普遍认为，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，公募REITs未来有巨大的发展空间，并将积极支持实体经济的可持续发展。

    作为资本市场高信誉央企、国内领先的城市运营商，中国金茂聚焦地产开发、精品持有、品质服务和建筑科技四类业务。旗下商业板块通过消费者洞察、无边界联动、数字化和绿色科技创新三个核心竞争力打造差异化经营模式。凭借强大的运营能力，中国金茂在商业持有赛道实力不俗，培育出大量优质和具备高成长性的商业资产。

    目前金茂商业板块已拥有“览秀城”“金茂汇”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆盖上海、南京、长沙、青岛、天津、苏州等多个核心城市，此外，其在武汉、杭州等高能级城市均有览秀城项目筹备在建。

（编辑 李波）