“第二支箭”募资用途多元化有助于推动城市更新项目实施

    本报记者 李昱丞

    9月27日，新型城镇化板块活跃，美丽生态、南方路机涨停，测绘股份、乾景园林、飞鹿股份、中工国际等领涨。

    消息面上，近日在“第二支箭”（民营企业债券融资支持工具）的政策支持下，民营房企首次将募集资金运用于旧城改造和城市更新项目。

    IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为，“第二支箭”对民营房企的城市更新项目具有积极意义，民营房企在获得融资支持后，应该结合自身的实际情况和城市更新的项目要求，制定科学合理的投资策略和资金使用计划，以确保资金的合理利用和项目的顺利推进。

    支持城市更新项目

    9月26日，深圳市卓越商业管理有限公司（下称“卓越商管”）披露2023年度第二期中期票据“23卓越MTN002”发行情况，实际发行总额10亿元，发行利率为4.60%。这是继“23卓越商业MTN001”成功发行后，卓越商管本年度再次得到“第二支箭”的政策支持。

    “23卓越MTN002”募集说明书显示，10亿元募集资金中，不超过3亿元用于卓越商管补充流动资金，剩余部分将用于项目建设和购回、偿还卓越商管及其子公司境外美元债券，其中项目建设包括卓越蔚蓝铂樾府这一城市更新项目，用款主体为深圳卓越谭屋围城市更新投资有限公司，预计总投资金额28.10亿元，拟使用募集资金4亿元。这是“第二支箭”支持的民营房企首次将募集资金运用于旧城改造和城市更新项目。

    公开资料显示，卓越蔚蓝铂樾府项目于2011年列入深圳城市更新旧改单元，2013年正式开始更新改造。2023年5月份卓越商管股东卓越置业以股权转让的形式将卓越蔚蓝铂樾府项目注入卓越商管。该项目建筑面积达到31.37万平方米，包含住宅、商业，预计2024年完工。

    “‘第二支箭’募资用途在传统的补充流动资金、项目建设以及后续增加的偿还境外债务的基础上，出现了新的用途，体现了‘第二支箭’资金用途的多元化和新变化。”易居研究院研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，房企要充分认识到此类资金投放方向的变化，把握此类新政策，积极用足用好“第二支箭”的相关政策内容，并据此寻找到新一轮发力点。

    市场空间广阔

    随着一二线城市房地产市场可供开发的新土地减少，不少城市均大力推动城市更新，通过存量改造的方式优化城市空间。

    近日，深圳市规划和自然资源局发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，其编制说明中提到，有必要及时启动旧住宅区拆除重建类城市更新政策研究，有序推动旧住宅区拆除重建类城市更新，不断优化旧住宅区居住环境，切实改善居民居住条件。上海市近日出台政策，对纳入上海市城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策。

    国信证券研报测算，假设未来单个城市年均实施40个-50个项目，单个项目投资额平均为20亿元-30亿元，则21个超大特大型城市年均投资额合计可达到1.68万亿元-3.15万亿元。

    但在广阔的市场空间背后，城市更新所需资金量大、占用周期长，在实操过程中普遍存在投融资难、落地实施难等问题。

    柏文喜表示，如果能够将“第二支箭”部分募集资金用于城市更新项目，不仅可以提高民营房企在城市更新领域的参与度和市场份额，也有助于推动城市更新项目的进展和实施。

（编辑 刘慧 姜楠）