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主持人：本次长租市场峰会到此结束，感谢大家的参与，再见！

甘伟：存量时代来临，服务时代来临，这样的场景下怎么做好自己的专业服务，给大家做出贡献，为社会为市场出一份力，这是我们的理想，也是我们目前想达到的诗和远方的状态。
谢谢大家！

甘伟：刚才谈到怎么看流量，一年卖五千亿房子60万套。租房人的数据非常清晰，数据有没有质量在于它在你的市场有没有更好的黏性，跟他聊要不要鞋柜，要放多少双鞋。我们的SaaS平台自己研发的系统还是值得称道的，在开发商和银行的金融机构非常愿意来购买我们的产品。这个平台正在打造，中国人的美好生活首先是住，这是这个行业发展的原点和基础，我们千万不能忽略这点，在座看到众多的服务性品牌，在住的领域当中发展起来，这将是我们真正的初衷和美好愿望。
这个行业有很多赚钱的机会，今天还是故事阶段。作为流量入口可以做很多的衍生服务，你有运营的状态，你有数据的资产，你可以做很多叠加，包括价值租赁，包括从租房到买房，包括生活金融服务，产业链高度碎片化的家装市场也可以做，可以做运营托管。
红璞公寓2015年诞生，目前成为全国规模最大的集中式公寓品牌之一，除了包租用也许做新模式的托管，也做轻资产，做了一些尝试，也做了白领公寓、蓝领公寓、服务式公寓，用各种生态尝试一下这个市场应该怎么走。我们在全国有非常多的客户，主要是政府类客户和国企央企客户，他们具有很好的房源资源，不是完全社会化举牌价高者得的方式。

甘伟：存量C2C自建房、商品房，村集体用地很多是农民房，为什么北京和深圳的租金差距那么大？并不是收入差距那么大，而是供应问题。在深圳有一半的供应是城中村，有非常强大的低价房源供应，所以使得租金价格下来。广州更是这样。目前分散式公寓主要是拿现有的商品房来盘活，由C2C转化为B2C，这是存量。这个存量也许会被诟病，没有对市场增量形成供给。集体用地厂房、写字楼、商业来改造，这个是一种增量，毕竟这不是原来住的房子，改完之后可以租，增加了市场供应。但是非常可惜，这种量非常稀缺，在全国各地小于1%的量。从数据来讲可以忽略不计，但是可能有更丰富的产品，白领、蓝领、学生公寓、家庭公寓。
我们今天站在台上的都是长租公寓，探讨的是出租屋的事。为什么公寓要贵？因为有service，万豪和莫泰最大的区别在这儿，有没有品质、有没有品牌、有没有服务，这些可以溢价，难道品牌不应该被溢价吗？我形成这么好的线上体验、智能化的设施、新型的建筑，有一个很好的审美设计感，有这么多的服务，24小时报修，不应该收费吗？它只占市场的1%而已。大家一定要理性客观看待这个行业，我们只是想立一些标杆，中国的年轻人未来的老百姓应该住在一个有品质、有尊严、有服务的房子里面。现在租客63%集中在96后，他们跟我们这代人的需求不一样，比如做饭，公寓要什么样的厨房？大部分不要。做饭是为了发朋友圈的，不是真的做饭。有饿了吗，有美团，可以了，需求不一样。
中国5%的市场包租，引起市场持续的热点追踪，还很小，我们至少要让他向这个方向努力，可能这个行业可以开始讨论生态的问题，中国太大，我们需要时间，需要房源，需要机构的长大，需要很好合理的环境、政策的引导、税收的减免等等问题才能到这一块。我是地产服务商，25年的时间，原来卖房子，中国新房交易的老大，一年卖四五千亿的房子，现在跨入到存量运营。中国房地产上半场是交易，现在是增量和存量并存的状态，可能五年之后就是存量，这些都是未来行业发展的状态。原来工业化或者半工业化，现在是数字化。使用权和所有权之间的差异，所有公司Uber、Facebook、阿里和Airbnb都是它们领域最大的玩家，没有房子，没有车，没有内容，没有商品，但是都是这个行业中最牛的公司，都是玩使用权的。各个业态可以给我们不同的启发，房地产应该往哪儿走，是不是地产也进入到一个服务的时代？

甘伟：长租公寓未来会怎样？中国为什么租赁发展不起来？全球发达城市和中国主流城市的年租金回报率，中国1.9是高估了，估计在1.6。买个房子用纯出租的方式来看一年1%点多的回报率，这是中国现状，无论是一线城市还是二线城市，很少超过2。
    利率，资金的成本，中国的资金成本在全球基准利率最高。租金回报减去利润净回报率，融资买房子中国唯一是负的，通俗来讲租不抵供。说租赁发展不起来，这是现状。大家必须得认可这一块，怎么提高租售比合理？要么降房价，要么涨租金，要么降利率。怎么调？不知道。这是目前的状态。
    整个长租公寓领域是一个相对边缘化的状态，机构很困难。资金回报率六年，这算找到优质项目，放开看十年以上收回不了的项目非常多。现在全国有十万间签约量，真正的通过率只有2%，98%的项目拒之门外，这是非常艰难的。融资很难，不赚钱，钱不进来。原始包租、疯狂跑马圈地，谁说租金收入很高都是故事，现在都没有。面粉比面包贵，面粉和面包在房地产市场都是资产，但是租金的面包是消费，消费不可能涨，跟收入相关。
    中国租赁市场整体的大格局，目前大的状态，出租人只有两类，一类叫政府，第二类叫市场。政府目前公租房、廉租房，中国有1700万套公租房、廉租房，解决了中国10%的住房问题，针对低收入群体。现在政府在做增量，快速扩充建设，上海也好，深圳也好，南京也好，都再建，拿到更低的房源划拨用地或者租赁用地的方式来做人才公寓，做租赁的市场，很多省的保障局积极作为。这个时代慢慢回归到一部分人买房，更多人作为保障体系政府租赁管辖，给到更多的温暖，不是市场化。

主持人：谢谢王总！下面有请世联行副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生为我们带来主题演讲，题目是《租赁的诗和远方》。

王玺龙：在未来这条路应该怎么走？劳动密集型的模式并不是一个好模式，这是我们为什么选择做集中式公寓。我们对标的是酒店行业，华筑已经是非常轻的模式，还是从重到轻。租客在我们房间里面每天停留的8小时叫做流量，有些人计算人次，长租公寓每个人一年来了一万六千人，我们酒店来了50万人次，有什么价值吗？跟我们讨论的是一个东西吗？不是。我们讨论的东西是每个人在一个空间里面可以停留多久，这跟APP的使用时长是一个道理。APP的使用时长可以作为IPO估值的基础数据，一个APP使用每天只有8分钟，另外一款APP每人使用2小时，最流行的抖音停留时间有多久？动不动刷2小时，会看到多少广告，会看到多少能传达的东西，这是完全不一样的品质。我们定义的流量是每个租客在所租的间里面停留的时长是多少，这个很重要。华筑模式品牌输出做得很轻，把它的流量作为会员制保存下来，华筑的会员全中国最多，加盟我你最有保障，所以华筑的加盟做得非常棒。有没有友商在学这个事情？魔方就在做，熊猫未来也会做。
    途家的模式，线下也做托管和加盟，线上提供二房东的模式，可以收你的房子，做途家酒店解决开发商的实质问题，它提供的额外性的服务收入是保洁维修，在我们的友商当中能不能找到这样的案例？也能找到。自如今年年初几乎是全北京每个月最大的保洁服务者，自如有60万间房，每个月要做两次保洁服务，每个月自如要提供240万次保洁服务，这个保洁服务意味着在家政服务领域有一席之地。也就是说在空间里面做出一些未来的事情，这个领域可以考虑也是一条路。
    最轻的模式是携程模式，把流量给所有的加工者去派单，作为流量出口。其次匹配的流量是出行，从机票到其它匹配服务，几乎把出行所有相关从旅行的品质、内容到票务打包做好，借流量做好另外一套体系，这套体系能够增值。对于长租公寓来说，在这个全线模式上我们有没有一些想法？最好的模式是，同样的人数服务绝大多数客户，这种是好模式。
    长租公寓未来除了供给端要解决重资产需求以外，我们做的事情在三者里面，我们能对标到谁，我们想出什么样的企业发展路径，这个非常重要。虽然现在风口浪尖上，但是浪也是好浪，大浪淘金，相信行业里面会出现越来越多的金子借着这次长租公寓整个行业的事件脱颖而出。
    谢谢各位！

王玺龙：北京住宅市场土地的供给连续几年没有达标，是不是以后集体用地不会达标？北京第一个落实我国住房租赁法规，十几块地从2017年8月份到12月份短短四个月供给出来的集体用地土地位置，最小的一块地都有两千万套房。整个未来中国在租赁市场里面的主要供给源会以国企为主体建设的农村集体用地上的集体租用住房所占据。谁能拿到这块市场，意味着谁可以在未来的长租公寓领域当中做好最好的角色。
    上海70万套的规模体量，深圳110万套，南京50多万套，成都165万套。13个大城市都有一线和1.5线城市全部都具备。看未来，每个人每个企业家都用一年半年的眼光来看待问题的不是一个成功的企业家，用五年一计划的眼光来看问题，未来五年中主要的提供者在住宅方面主要是存量个人，在商业办公和公寓工业方面主要是存量企业，在农业方面主要是国企。农村集体建设用地制度里面写得很明确，只有国有企业进行开发建设，但是民营企业等其它类的企业可以进行社会化运营托管和招租。这也呼应了熊猫公寓为什么是toB的企业，未来一千万套里面能够托管到足够多的房源，解决重资产持有者资产升值问题，越来越多的公寓运营企业也会选择这个赛道，未来的供给会发生本质变化。现在的供给是不足够的，供给发生变化，租金发生变化。国家早早开始布局供给，只不过盖房子需要时间，2017年供地要到2020年才会大规模入市，2020年我们非常看好北京的房租会达到正常的市场化的平稳。在局部区域当中将会有千套房，一家友商在成寿寺有3360套房在明年二三月份入市。我们第一块用地在大兴，11月份问世，4100套房源，足够包含整个区域的定价权。为什么北京的东五环租金价格一直很平稳？有3300套的蜂巢公寓。未来长租公寓的供给就在这里，谁能拿得下一千万套里面足够多的份额，谁可以做得更好。
    在国企开发商和存量房当中，谁解决他们的问题，谁可以在未来过得更好，未来在长租公寓市场当中占据更主要的份额，解决源头问题才能降低成本，源头问题是什么？解决了主要供给源的问题，才能真正解决问题。盈利是最重要的，只是之一。长租公寓我们做托管运营，现金流非常好，拿到房第一个月就能做到现金流回正，虽然能做到这样，盈利性利润没有我们想象的那么高，周转率极低，但是我们有其它方法。
    结合不同的需求解决不同的问题，基本的托管企业应该具备的基本素质，比较遗憾看到在设计工程方面，在招租方面，在IT系统方面现在看到的这个领域整个行业做得比较差，很多产品严重同质化。销售率，不要信入住率，我们相信间业数据，极低，去年友商75%、46%，鼎家之前98%的入住率，后来80%几，四百间弥补不上，一百套而已，还是出了问题。IT系统服务没有，整个行业还是比较弱的，我们经常看到自己的APP有时候不是特别好用，我们跟酒店类的行业相比还有长远的路要走。

王玺龙：在供给端到底是什么样的？中国就这么多产权，住宅、商业、办公、工业、农业。存量的持有者都是谁？提供者是谁？主流的提供者是谁？现在长租公寓领域当中大多数正常企业能拿到的是商业用地、办公用地和工业用地，在上海、广州、深圳可以拿到这些用地，包括农业用地。在北京只有商业用地，正规的北京可以做的只有商业用地，其它的办公用地做长租公寓是违规的，禁止工业用地作为长租公寓的产权使用。上海要报批，广州有三旧改造也要报批，跟区级政府报批。这意味着我们现在正规的长租公寓领域的运营企业能获取到的资产是相对高昂价格的资产，商业属性、办公属性甚至低成本的工业属性或者高成本的工业属性我们拿不到，住宅用地做长租公寓也是违规的，产权属性语经营属性不符，住宅不能用于经营。北京的政策有多么严格，通州一对夫妻做民宿被派出所拘留。
住宅领域可以提供的房源量非常巨大，而且成本相对可控。自如有60万间，蛋壳17万间，提供主流的房源供给。我们一直说供给，大家知道去年11月18号北京大火之后，在座的所有供应商加起来都不如11月18号北京大火之后拆掉的N+1的数量多。这个事情做错了吗？这个事情做得很对。现在面临的问题是一个长远性问题吗？并不是这样。国家在很久之前在两年之前已经着手去解决公寓当中的供给问题，最本质的供给问题就是农业。
2015年2月27号政策颁布，北京大兴区荣膺农业用地试点区，在这个研究当中主要探索的改革范围集体用地怎么入市，怎么提高农民的补偿标准以及宅基地制度的有效退出机制。石榴集团集团在当时拿下第一块招拍挂农业用地，一直做自持类存量用地的资产。农村集体用地做了其它不同种类的探索，浙江以协议出让一次性交易的方式把农地买卖掉。在山西主要的产业是加气站，可以持续入股持续分红，是一种增加入股持续分配的方式。石榴集团以招拍挂的方式也是自行交易，后续会有税收的分额，以这种形式把这块地消化掉。这种用地在2015年2月27号政策颁布之后，政策实验期多久？到2017年12月31号。我们预料到发生非常重要的事情，决定了农地未来的发展模型。13个城市在未来5年供给一千万套集体租赁住宅，集租房，和公租房有本质区别，集体租用住房一千万套几乎颠覆了整个行业的供给量。长租公寓这个领域算上自如之前在中介里的发展，攒下了不到两百万套房源，国家未来五年一千万套，到底怎么执行？靠不靠谱？很靠谱。北京供给50万套集体租赁用地。

王玺龙：长租公寓赛道的选择有三种模式：
    第一，重资产。有很多人也在做这个领域，比如万科、龙湖、基金都在这个领域当中，也涌现出很多案例，很多人在2016、2017年一直在说长租公寓不赚钱，长租公寓的盈利性问题。我们很明确一件事情，长租公寓里面哪个不赚钱，哪个领域的长租公寓不赚钱？重资产不赚钱吗？极其艰难，你想让重资产不赚钱都很难。这个行业里面一些典型的案例，有一家友商九千万购置资产，去年估值达到5.5亿，即使说这些年以来每一年公寓入住率都只有70%，但是无所谓，资产的增长已经足以弥补所有的损失。重资产只要耐心、等的时间足够长、踩的波段相对准确，重资产都是非常难以亏损的行业。重资产模式不会亏，而且盈利性还可以。
    第二，轻资产。轻资产低，资产的价格高，我从房地产的全领域转型成为公寓全领域，我经历房地产领域的时候，做新房的时候很多人说面粉面包价格，2012、2013年大家知道面粉价格怎么算的，建安成本多少，很多人都知道。到了公寓价格就不知道了吗？公寓的成本在这些年以来得到长足的增长，2016年一家友商在北京总部基地2.4元/平米/天拿到一栋楼，今年上个月刚刚这栋楼隔壁一末一样的楼又出来了5元/平米/天，150元/平米/月，这个成本有多高？高到半个月之后又被消化掉又被租出去了。市场就是这样的，轻资产租售比的倒挂等等很多种原因。我们拿房成本提高了，有一些友商拿房的租金价格占到出租价格的80%，正常应该占到60%或者以下，这种还是可以赚钱的。我们经常看到一些项目租金的成本占到80%及以上的成本，这样怎么可能会赚钱，怎么可能容易赚钱，怎么可能是非常有前景的行业？轻资产部分很多人是打一个问号的，但轻资产也有它的出路，而且有人把轻资产做得也很好。比如自如，比如我爱我家分散式经营，主要原因在哪里？分散资产供给比较多，一个小区里面有两三千套房，挑出几套房满足我要求的那还不容易？供给端非常重要，抛不开供给，抛不开面粉面包。
    第三，资产托管、品牌加盟，无资产，品牌输出以及托管，专业运营团队。这个部分也是另外一块，长租公寓里面非常赚钱的部分。这一栋楼加盟的是万豪，长租公寓和酒店行业非常类似，类似到什么程度？几乎可以按图索骥，在中国酒店行业里面华筑品牌30几个品牌，它就做品牌加盟和品牌输出，盈利性如何？有目共睹。喜来登、万豪集团做的是无资产的品牌输出，加上重资产的持有者，两方相互配合，最后得出一条市场化的、可盈利的双方都有回报的道路。我们为什么不能走？重资产的提供者目前还不多。

王玺龙：各位下午好！我今天的题目非常简单直接而有力，直接告诉我们一个问题的答案“长租公寓的未来发展之路”，路在哪儿？“农村集体经营建设用地”，这是很多人一直以来都不太清楚的问题。
王玺龙，石榴集团旗下熊猫公寓的CEO创始人，我是现场当中深耕一线的创始人，刚从工地回来。熊猫公寓是一家以资产托管运营为核心的公寓全流程服务商，我们是一家toB的企业，2B2C企业，以资产托管运营为核心的企业。你做公寓不是服务租客，不是为年轻人做什么事吗，为什么要toB？答案很明确。整个长租公寓市场未来的规模非常巨大，2017年规模1.2万亿，2020年到1.9万亿，2030年3.6万亿，长租公寓的规模到9000亿。这个数据证明长租公寓是一个未来很有希望的在风口上的行业。这两个月我们突然发现，“风口”上的行业变成一个在“风口浪尖”上的行业，这个转变两字之差区别还是蛮大的。长租公寓还是一个在风口上的行业，风口浪尖的这两个字我们也能承受得了，而且我们也知道原因出在哪里，问题出在哪里。
大家先思考一个问题，长租公寓这个行业从2014年第一家U+公寓融到顺为资本资金之后，资本和运营企业之间发生密切长期的联动。在2015年、2016年、2017年上半年两年半的时间里面，有诸多家融到资本的融资，并且房源规模得到本质变化，多么本质？自如在两年半的时间里面房源量增加了30万间。我们思考一个问题，为什么在过去的这些年时间里面，在2015、2016、2017年里面没有人爆出租金暴涨或者影响民生等等的案件和事情，为什么今年这两个月突然爆出来？我们很明确一件事情，决定价格的本质是什么，决定价格的只能是供需。有些说的很委婉，影响价格的因素有很多，但是只要看过一本书就知道，决定价格的本质是供需。

主持人：谢谢方总！下面有请石榴集团熊猫公寓CEO王玺龙为我们带来主题演讲，题目是《长租公寓行业的创新模式和发展趋势》。

方春晖：资产证券化也存在局限。针对这些局限也提出我们的建议，首先是无法解决开发建设阶段的问题，对于长租公寓企业来说，真正需要解决大量资金是前期的建设阶段，这点怎么办？建议后期金融机构包括我们自己也在策划和一些企业去成立PreREITs或者PreABS产品，解决建设过程中的资金需求。第二，呼吁即将推出公募REITs，能够允许有一部分资金去投资到前期开发建设阶段。还有一个局限性体现在低回报率，刚才任总质疑这么低的回报率到底能不能赚钱，会不会亏，这是摆在我们面前很难回避的问题。资产证券化也一样，这么低的回报率，到底能不能发公募的REITs，其实打了问号。
    从这点来讲，我们也提出几个建议。
    第一，呼吁政府出让土地的时候能够降低土地出让成本。最近一两年之内已经做了一些努力，但是我们觉得不够，而且我们很担心一点，目前可能是一个运动式的措施，而不是一个长效的机制，我们希望呼吁能够成立一个长效机制。
    第二，我们支持公寓企业规模化运营。最近市场有一些声音说部分企业规模扩大，其实跟国外的公司比，我们这些公司其实远远达不到所谓垄断或者所谓规模过大。
    第三，发展多层次资本市场。我们对中小企业的傲慢与偏见，很多种小企业很难参与到资产证券化的产品里面，只有大型企业类似招商、远洋更受到市场的欢迎。根据现在大数据、区块链的技术，改变现有的评级机制，这是目前市场条件下可以逐步实现的路径，这样能够为我们的中小企业提供更为公平的融资环境。
    中信建投是行业内的龙头券商，从本质上来说资产证券化产品国内的投资人来看还是一个类债的产品，而我们公司在债券这类产品里面的承销能力是非常强的，对我们发行产品的时候降低成本是非常有益的。连续五年在整个投行里面一直处于前三名，应该说实力非常强。
    我的介绍就到这里，谢谢大家！

方春晖：任何一项投资实际上都有一个比较均衡的投资回报率，国内以北京来说，投资回报率通常租售率维持在1.7%、1.8%。每年租售比回到均衡的线波动，14年、15年房价比较稳定，房租增长导致租售比上升，而15年、16年之后随着房价的快速上涨，分母变大，分子一直跟不上分母的变化，造成租售比明显下降，其实到目前为止，统计到2018年6月，租售比还处于低位。我在这里做一个大胆的预测，如果不加以人为干扰的话，按照市场规律来说应该继续往上走到达均线甚至超过均线的状态。
    资产证券化跟长租公寓有那些契合点？长租公寓符合资产证券化最基本的要求。长租公寓的现金流属于资产证券化比较喜欢的类型，持续稳定，尤其一二线的房租市场实际上不缺租户，只要有好房源不缺租客，资金流入非常稳定。第二，小额分散。从统计学角度来说，可以用统计规律做测算，通过大数法则控制我们的风险。
    资产证券化对长租公寓也有非常好的促进作用，首先它能够帮助我们打造一个投资的闭环。在座公寓的各位老总都是了解的，我们前期在房产的购买和装修的改造这块投入非常大，这样会造成大量的沉淀资产，这个沉淀资产我们恰恰可以通过资产证券化去帮助它盘活，使我们的公寓企业形成从投入、产出到再投入的闭环。
    第二，解决融资难、融资贵的问题。很大一个作用，长租公寓现金流是稳定的，在我们做证券化的专业角度来说，不管磨方还是星派，靠自己去发行产品，连评级都没有，很难发行。有了基础的资产，很多产品发到3A评级。
    资产证券化类型，何总介绍过了，对于轻资产的公司会有资金收入的应收帐款，像魔方的案例。第二类类似于自如以及蛋壳马上发行的产品，这类产品现金流在法律角度来说会更特定化，资产证券化审批角度更受欢迎。第三类，重资产的模式，用的比较多的通常是CMBS和REITs，CMBS不涉及到复杂的过户、交易，在操作层面上是比较简单的，节省税负。REITs也在做，特点是融资规模非常大，融资效率非常高。我们前期发行的REITs，很多REITs可以达到估值100%发行，这在其它融资方式上面很难达到这种效率。

方春晖：各位在场的嘉宾，大家下午好！我是中信建投的方春晖，今天有幸作为金融机构代表参加长租公寓的峰会，这个其实让我想起三年前参加住建部的长租公寓研讨会。严格意义上来说，当时那个会议已经算是长租公寓的峰会，但是它是在50平米非常小的会议室举行，当时还只有大概七八家市场创业型的长租公寓企业来参加，今天已经发展到这么大的规模，有这么多的长租公寓企业参加峰会。
    我今天讲的主题是资产证券化与长租公寓，三年前我也是讲的这个主题，很有意思发生了一件事情，长租公寓的老总在听完我的演讲之后，其它的长租公寓企业说好好，其实离现实有点远。那位老总站起来说，长租公寓企业跟资产证券化相距甚远，真正等到螃蟹来的时候，这位老总恰恰成为了第一批吃螃蟹的人之一，他们公司去年发行了长租公寓的REITs。
    到这里我想表明一下作为金融企业的鲜明观点，长租公寓的资产证券化其实不是过度而是远远不够。目前市场上已经发行的长租公寓证券化的产品，总额88亿，美国上市公司REITs的规模，最小的一支68亿美元，是我们整个市场发行ABS的8倍以上。中国长租公寓的资产证券化有很大的发展空间。为什么说远远不够？基础资产类型还比较少，在美国来说类型会更加丰富，包括参与的企业还不是特别多。
    资产证券化是否助推房租价格上涨？恰恰相反，资产证券化降低了公寓企业的融资成本，不管是魔方还是星派在发行新产品的时候资产证券化只有5%左右，之前依靠股权融资和私募融资的企业来说，这个利率对他们来说非常低，有一些公寓企业因为引进一些股权资金造成了管理层管理权的丧失，是有这样的例子。资产证券化助力房源的上涨，主要是体现在REITs层面，帮助我们做增量。

主持人：谢谢周总！下面有请中信建投证券投资银行部总监方春晖先生为我们带来主题演讲，题目是《长租公寓与资产证券化》。

周跃球：在场的各位专家已经清晰阐述了公寓行业完整的商业模式，商业逻辑归根到底还是要落实到每个产品线、每一个公寓产品的运营商。招商蛇口近十年的实际运营当中，以客户的需求为初心，高效运营为核心，秉承打造有温度、开放、共创价值的社区氛围理念，通过强调更适配而非更多的公共空间和增值服务，提供租住生活品质的客户体验，降低新客户获取换房维护成本等等。结合官方APP，有效降低了人工成本，提高运营效率。在提升公寓效率核心指标，GOP以及人房比上持续探索创新，例如在人工成本方面除了依托刚才提到的智能化应用以外，还通过优化岗位设置，培训实现一岗多能以及公共区域动线规划等等细化管理，对冲运营成本的刚性上涨。正是基于良好的运营能力，2016年在克强总理主持召开的国务院常务会议上，我们公司的租赁业务作为央企案例被住建部向国务院办公厅推荐。
2017年11月招商蛇口获批国内首单长租公寓CMBS，总额度60亿元。2017年12月获批全国首单银行间市场长租公寓ABN项目，总额度200亿。从蛇口40年走过的路来看，长租公寓的产品、业态创新变革归根到底是一直在顺应市场居住需求，核心通过产品细分高效运营可持续的解决居住者的痛点需求。相信我们未来的长租公寓行业发展在顺应时代需求、回归行业经营本质的大思路下附以强有力的运营能力，控制运营成本，提高运营效率，更多地吸引资本的青睐。通过产城结合，最终达到长租公寓融合完整的商业模式，希望与在座的各位共同努力下，长租公寓的事业能够健康可持续发展，既可实现企业的利润回报以及市场追求，也能尽到企业的社会责任以及担当应有的历史使命。
谢谢大家！

周跃球：2015年以来长租公寓加速发展，一方面一二线城市房价快速增长，更多的居住需求被迫以租赁形式实现，另外一方面90后年轻生活方式的转变，追求丰富融合的生活体验，更容易接受租住的形式，租赁市场的需求比以往更加广泛，包括产业融合，青年白领、城市中产、新家庭、企业高管等等，从居住者的角度，长租市场需要更广阔的细分。这是我们更愿意探索的。
对于不同的产品线，运营机构的着眼点有所区别，蓝领公寓提供最基本的居住空间，产品以安全为核心，民营机构需要一定的社会责任感，我们要牺牲一些机会成本作为代价，当然也可以通过合租方式来实现，从实际操作案例来看，这样的话也可以保证合理的收益。青年公寓以相对灵活的租约、极小的户型、简单的配套为年轻人提供经济实惠的居住条件，与人才政策相结合，同样发挥着城市稳定器的作用。现在的年轻人更加关注自我，关注规范。
在中国已经形成了世界上人口最多的中等收入群体，新中产的崛起带来全面的消费升级，居住的改善需求已进入消费升级。对于事业相对稳定的城市中产来说，相对的舒适环境、更少的通勤能耗、更成熟丰富的城市氛围，直接关系到他们生活的品质、舒适性、私密性、仪式感，因此不同程度成为精品公寓、家庭公寓、服务公寓的关键词。在这部分中高端细分市场中完全遵循市场化原则，运营为王，通过高效运营实现稳定可观的现金流和利润。现阶段资本涌入，行业内各路玩家争先规模扩张，越是在这时候越是要回归本质，挖掘真正可持续发展的行业规律。正如前面所说，在满足市场不同层次的租住需求大方向下，公寓企业向内看，更加关注自身的运营服务能力，无论在哪个细分市场，获取更加稳定的现金流。

周跃球：1981年蛇口第一批职工住房建造交付使用时，开始摆脱传统福利型低租金方式，一个月7毛钱一平米，住房消费占职工家庭平均收入的20%，在职工中树立了住房是商品，住房是消费的概念。1984年蛇口工业区又率先迈出住房改革的第一步，鼓励职工以本企业造价的优惠价购房，并却提出购房业主权益保证。从今天看来，蛇口工业区在当时就是以租售并举的方式解决了园区配套居住的问题。一方面通过合租宿舍解决了年轻产业工人的居住需求，另一方面通过令职工拥有自己的房产解决稳定的职工家庭居住需求。正如今天大会的主题“新业态新变革新需求”，当时的历史阶段针对不同的住房需求，率先提出商品住房的概念，打破了福利型住房分配的制度弊端，在城市及园区配套居住层面推动了一次历史性的变革。举措的背后归根到底顺应时代的发展，以更为高效的方式满足社会人群的不同居住需求。
2008年金融危机之后，传统的制造业加工业逐步搬离蛇口，蛇口率先启动了再造新蛇口工程，加紧推进产业转型，加快城市升级步伐。招商蛇口作为主要的建设运营者，对蛇口工业区原有的生产厂房、老旧物业进行升级改造，推动蛇口从传统的加工工业园和水陆货运口岸向自主创新的高科技产业园和服务型商务区转型。伴随着产业的转型升级，蛇口工业区的居住需求也发生了巨大的变化，一方面加工制造产业外迁导致了集体宿舍需求急遽下降，而产业转型升级则为区域注入大量的年轻白领人群和商务人群。因此，蛇口再次顺应时代发展，通过老旧工业的升级改造，企业自建人才公寓等等方式，开始逐步进入高速成长的中高端公寓市场。另一方面，城市化的进程中不可缺少的普通的服务人员持续在聚集蛇口，我们为之保留了部分的老宿舍。时至今日在蛇口工业区依然有集中超过20万平米的社区公共产品，用于满足继承从业人员的居住需求。可以说在城市发展过程中不同层次、不同类型的居住需求在蛇口这片土地上，通过租售并举、租赁产品细分两个思路一直在持续得到解决。
2009年蛇口工业区启动首个精品公寓改造项目，将80年代初期建成的槟榔园宿舍小区改造为壹间公寓，壹间公寓正式开业，面向城市白领客群，提供统一的官方客服、拎包入主的长租公寓产品。2014年结合蛇口工业区结构化氛围与产业特色，在发现外籍客户商务客群居住预算收缩，年轻化、小家庭化的趋势，蛇口工业区再次细分市场需求，创立自有服务公寓品太壹棠服务公寓，达到品牌服务公寓，为外籍商务人群提供空间紧凑、价格更低的公寓产品。对不同层次、不同类型租住需求的租住产品系列，凭借不同的产品线满足不同阶层的居住需求。

周跃球：大家下午好！很高兴与大家相聚在2018长租市场峰会，我是来自招商蛇口的长租公寓专业公司的负责人。招商公寓的前身是招商局蛇口工业区职工住宅有限公司，成立于1992年，又是脱胎于1984年成立的招商地产，从刚才刘所长讲的住房改革历史，招商地产实际上在蛇口工业区，在全国率先进入住房改革第一步1984年在蛇口首改。到了90年代初期，为了与招商地产作为市场化商品房开发和建设的定位有一个区分，成立了蛇口工业区职工住宅有限公司，实现销售、租赁房源。2010年职工住宅有限公司完成了房屋销售的历史使命之后，更名为招商公寓，专注于公寓资产的管理和运营。它的演变契合了今天的主题，需求、业态和变革。
招商公寓依托深圳蛇口总部的优势，在过去的这些年中我们深耕深圳，开业公寓的规模目前是60万平米，1.3万套，年租金收入将近6亿元。截至2018年上半年，已经实现全国12个重点城市的布局，签约项目超过96万平米，2.3万间。一直以来，我们的企业愿景努力成为中国中长租公寓的领导品牌，也因此我们持续沉浸在发展壮大的道路上，并且感到动力十足。最近哄抬房价到破产爆雷包括甲醛毒气，长租公寓深陷舆论漩涡。我们都会思考一个问题，难道长租公寓企业一味追逐利益而忽视社会责任和使命吗？纵观历史，任何行业的蓬勃发展都需要迎合时代的需求，今天长租公寓的快速发展也适应当今世界悄然转变的居住需求，但同时我们也反思长租公寓的行业使命究竟是什么？
1979年经国务院批准由香港招商局集团在深圳蛇口全资设立开发工业区，由此诞生的蛇口工业区成为中国第一个对外开放的地方，迎来一批又一批的纺织、电子等加工制造企业。30多年前的历史阶段，招商蛇口的长租业务最早追溯至此。

主持人：谢谢杨院长！下面有请招商蛇口长租公寓总经理周跃球为我们带来主题演讲，题目是《回归本质顺势而为——从蛇口40年看长租公寓发展》。

杨现领：在开发端、租赁运营端全球没有一个国家是政府主导的，我们到底怎么规范发展租赁市场？如果还有一个市场化，定价市场化，今天仅仅提了租金，真正意义上的定价市场化一般包含四方面：第一，租金市场化；第二，租约市场化，凡是对租约限制的一定不会取得好的下场，租约要有机构的管理方或者房源方和客源方协商，在日本续约原来的租客有决定的优先权，不交租金三个月之后还不能把你赶出去。第三，支付方式市场化，今天的支付方式押一付三这是很大的痛点，才有租房分期金融解决这个问题；还有关于政策，政策的市场化是最重要的，政府的核心决策在供给端激活市场而不是取代市场，希望用国有企业，用我们可控的方式供应土地，很可能造成租赁供给的灾难。政策市场化在供给端实现激活市场，在需求端给消费者更多需求，货币化补贴的方式比如租房券、税收支持等等。
谢谢大家！

杨现领：当我们在缺乏租赁供给的情况下，如果再采取行政的干预措施，特别是租金的干预措施，那么对租赁供给的伤害将更大。我们非常担心这种情况的发生，我们可以看，在长期以来德国和日本都经历了战后住房短缺也都经历了长时间的住房开发，结果不太一样。日本非常强调市场化，日本无论商品房的购买还是租赁的住房开发，几乎主要依赖市场，特别是八九十年代又启动了全面的金融市场化，导致房价泡沫，德国非常有意思，大家千万不要认为德国是政府管制很严的市场，很多人对德国有很大的误解。第一个误解，觉得德国的房价不涨，觉得德国的租金也不涨，德国人民居住很好，那都是历史。今天的情况不太一样，因为长期以来我们看历史上这个问题解决比较好，德国50%的人租房子，50%的人买房子，为什么租赁市场发展这么好？租赁供应的主体非常多元化，开发和供应的市场化，开发主体一定多元。有机构供应，我自己买地开发和持有，占比12%。全球最大的租赁运营机构也在德国大概一千多亿人民币市值，持有九万套租赁住宅。
德国在供应端的市场非常高，真正的政府直接开发供应的比例几乎没有，有两类类政府机构是住房合作社、公共住房协会5.2%，市属住房公司6%，这两类加在一起11%。政府通过市场化的方式、税收补贴、资金补贴的方式来推动机构的开发，所有的房源都由专业化的机构来打理，无论是谁开发的，房源是谁的，最终租客的运营管理服务全部由市场和机构来提供。德国的租赁市场成功完全得益于市场化，而不是政府。
在日本大规模的住房发展开发阶段有一个非常漫长的租赁开发历史，各种机构开发房子，开发的主体是私人业主，政府长期提供低息贷款，把钱贷给小业主，把房子出租出来供应管理。全球最大的轻资产托管机构都在日本，一百万套叫大通建通，背后的机制我是小业主，我跟金融机构贷钱开发出来，委托给专业的运营机构出租，租期30—35年，开发端和运营端高度市场化。政府的比例实际上很低，加在一起6%。

杨现领：东京可比的三个地段，房价差不多相同的情况下，东京绝对的租金水平也是远远高于北京，通常在2—3倍。北京的租金过去十几年也有明显的上涨，我们需要思考的问题到底为什么这些不同国家的租赁市场特别是国际大都市的租赁市场最近这几年尤其是最近十年出现比较显著的上涨。租金的上涨在全球的主要城市是一个相对来说比较普遍的现象，它背后反映的是2008年全球面临的货币量化宽松带来的房价上涨，经济增速不达预期的情况下，大部分人的支付压力越来越大，特别是年轻人，买不起房被迫进入租赁市场，租赁需求增加，同时因为土地供应的限制，土地供应的刚性，租赁开发供应相对少的情况下，同步出现了这些国家主要城市租金的上涨。
怎么样解决租赁的问题？五个方向。土地市场化。我们今天租赁市场最大的压力在于地价已经非常高了，美国、英国、德国、日本房屋租赁的发展历史有一个简单的规律，这些国家在其城镇化的发展阶段和二战之后20年，都经历了比较持续的企业大规模住房开发，其中至少有20%—30%是租赁市场开发。一个国家在经济快速增长期，在整个人口城镇化发展期伴随租赁的开发期，背后的原因是人口大规模向城镇流入，年轻人产生住房需求，这样的情况下要么政府来供应土地，要么私人业主提供租赁住宅，伴随租赁住宅的供应过程，租购并举或者购租并举大致的格局。城市65%的人买房子住自己的房子，35%的人租房子，背后的逻辑就在于这些国家经历了相当长且持续的大规模租赁住房的派发过程。但是今天我国租赁开发面临最大的问题，存在巨大租赁开发的短板，尤其在一线核心城市。1998年全面启动房改，构建了一个非常完整的购房制度，土地招拍挂制度，为了土地的买卖、商品房开发、开发商的贷款、一级开发商的土地贷款，整个金融体系是围绕购来进行的，以土地金融、购买为主体的房地产新房市场，我们的租赁市场是完全没有任何政策设计，到今天为止。关于租赁的长效机制连短效机制都没有，98年到现在20年，中国房地产市场大规模发展的20年是租赁严重缺位的20年，也是租赁开发显著不足的20年。在这种情况下，租金的长期上涨压力，特别在一线，个别的区域、特殊的户型上涨几乎是很难避免的趋势。

杨现领：大家下午好！最近租赁的压力比较大，原来的题目是长租公寓，昨天晚上临时改了一下，围绕租赁市场化跟大家做一个分享。租赁市场化包含几个比较明确的方面，土地的市场化，今天我们整个租赁的土地来源还是比较单一的，未来土地市场只有能够实现多元化才能够形成租赁有效的供应。这个过程其实是今天需要面临的第一个问题，一定程度上未来只有实现土地要素的市场化，才能实现租赁的市场化。
今天我们从数据上看到很多问题，比如哪怕是被认为解决租赁市场比较好的国家，以德国来看，德国柏林核心区租金涨幅也是比较显著的，无论是柏林、伦敦、香港、新加坡、纽约、洛杉矶，今天国际大都市的租金都以相对较快的速度在上涨。比如伦敦前段时间发现一个大的问题，今天伦敦的年轻人压力非常大，一个是租金涨得太快，第二房价太贵，买不起房子，租金太贵租不起房子，这个现象在国际大都市都已经非常普遍。以伦敦为例，房价收入比越来越高，年轻人买房压力和租房压力都很大，越来越多年轻人被迫在高房价下进入租赁市场，当租赁供应跟不上的时候，结果就是租金持续上涨，租金收入比上涨。租金的本质是一个供求关系，我们今天建立一个跟收入相关联的需求供给的匹配机制，当收入增加的时候和房价之间通常会导致对租赁需求的上升。租赁需求上升的情况下，能不能建立有弹性的供给市场？这是今天非常重要的问题。

主持人：下面有请贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领先生为我们带来主题演讲，题目是《租赁的市场化》。

主持人：市场舆论通过一个月的时间非常简单粗暴地完成了市场培育和市场教育，有可能7月份跟人说长租市场，有一部分人不知道是什么东西，现在恐怕更多的人开始了解我们关注我们，一定程度上对行业来说也是有益的。再次感谢台上嘉宾给我们带来精彩的圆桌对话，谢谢各位！

甘伟：我补充两点，特别同意刚才专家说的供需关系，一个生态平衡把供需平衡，增大租赁的供应量这个市场自然会良性健康存在，需求是在的，只是我们怎么结构化增加供应，让更多的人享受更多的房子，现在房子不够，怎么让更多的房子适合。第二，跟广大媒体说，不要把我们老称为热点，我们原来不知道，原来是风口上的猪，现在成为风口上被烤的猪，很难受，我们还是乳猪，太小了。

何亮宇：政府让利下的市场化在土地供应方式和租金方面我认为政府一定要做出调整，否则这个市场起不来。第二，一定门槛的机构化。我认为还是要走机构化道路，但是一定要有门槛，不是谁都能干。第三，适度创新的金融化。要有金融支持，否则起不来，但是要是适度是合适的，不能过度。

俞国泰：长租市场除了抛开政策性保障性住房之外，如果是市场化的租赁市场来说，政府给这个行业明确的定义或者明确的规则，相应的配套制度、配套规则、配套操作流程，包括政府监管部门相互之间的交圈，使得市场参与主体能够在很明确的规则下大家共同去运营发展，这个对市场长期发展来说非常有利。
第二，抛开保民生之外，市场化的需求存在，政策的制订上面，所谓的管制上面还是需要有一些灵活度和让子弹能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话，市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争，供需决定市场的发展。
第三，行业还是一个没长大的孩子，还是需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长，需要社会各界给予这个市场一定的支持和理解，给予生存和发展的空间，需要一些鼓励，需要一些支持，有时候还需要一些帮助，给这个市场参与的主体多一些空间，多一些施展自己能力的空间。对于有运营能力，有盈利能力，有社会责任的企业能够多给一些帮助支持。

任志强：：我个人觉得如果叫市场的话，应该用市场的办法解决问题，用市场化的方法，公开监督和法治的办法来解决的话，这个市场才会不但越来越规范，而且价格越来越合理。在竞争过程中要允许价格通过竞争趋于合理。

主持人：各位嘉宾心目中未来的长租市场会怎么样，或者说自己的期待，觉得未来中国长租市场有可能会往哪个方向走或者应当往哪个方向走。

甘伟：刚才讲了租金贷，我们红璞租金贷不到千分之一，只要是我们的租金便宜，大家对交租不敏感。我们是押二付一，租金太低，怕赔不起里面的家私电器，基本没做这方面现金流的金融杠杆，没被约谈过，比较幸运。
我们还是欢迎资本的，资本一定提升效率。我们特别希望如果股债结合的话，以股为主，我们毕竟是一家规范的运营公司，债太贵了，实在消化不起，一个是税一个债都是成本。目前二房东现象是中国特有的现象，包租，既没有产权又没有特别清晰的经营价值存在，资本进来之后想赚两个钱，一个是资产升值的钱，这是地产逻辑，一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程，这个钱不应该由供应商来赚，应该是资产持有人赚这个钱，应该是REITs的一件事。第二，跟运营相关的效率，提升效率，品牌溢价类似于酒店管理公司，应该分开。慢慢分开之后，相对比较清晰，什么叫租金的溢价，谁涨了租金，那个城市的地方升了，那是地价的溢价，五星级酒店贵，那是品牌溢价，不要把租金变成一个很含糊的概念。

何亮宇：以某如为例，在北京用租金消费贷的是10%几，在上海20%几，这种产品推高了租金很显然上海的涨幅比北京大，但是恰恰相反，上海的涨幅明显低于北京涨幅，不能简单认为资本推高了房租。
到底消费贷的资金该从哪里来的问题，现在来源有一种是商业银行下属的消费金融公司有ABS产品，也有大量的互联网企业金融产品，很多企业把租赁变成一种获取金融产品的场景，从做租赁慢慢往做金融去转，不忘初心回到正道上。有合适的金融工具该去支持，但是ABS产品是一个场内金融工具，金融监管、尽调、披露是最完善的，一定给它支持的话，公开的产品对这种行为的支持是最有效的，反过来对这种产品做好监督。

何亮宇：刚才讲债券不管REITs还是魔方这种企业的ABS，这是企业的自身融资行为，我不多说。大家这两天比较关注的问题，租金消费贷模式下是不是有什么问题在里面？这个问题比较耸人听闻，什么“P2P模式的崩盘”、“贩毒一样的高利润”，不可能！押一付三可能给我一个什么价，如果一次性交一年的情况下打个折这是很常见的。刚才甘总说外地消费1600，在北京真不是这样，我们公司在三元桥附近，公司员工收入中等偏高，在那个地方要从自如租一间房押一付三，一次性付四个月房租的时候，这个月的工资百分之百打进去都不够，这是现实。现在硕士毕业生一个月一万出头不到一万五，那是很不错的水平了，要吃喝拉撒还要坐公交车，剩下的钱押一付三四个月，肯定付不起。有户口也没用，父母不在身边无法啃老，还得面临这个问题。这是新同事的现状，拿不出钱来押一付三，这时候有一个工具出现，消费贷。我可以借给你钱，你一次性交三四个月的房租或者交一年能够优惠点，很可能出现借一年的钱交更划算一点。目前为止，这个生态是健康的，是安全的。
但是里面有几个风险点，第一，是不是出现了隐瞒诱骗的行为？是不是充分披露，你可以自有资金押一付三，可以付一年，可以从我这儿借钱付一年。如果不充分披露多种选项而通过加贷方式让他不知不觉签了租金消费贷，这是有问题的。第二，期限错配。底层的租约是一年，但是签的消费贷可能是两到三年。这些都是违规的。第三，当我一次性租赁企业拿到这笔趸交的租金或者借来趸交租金的时候，我帐上有了一笔钱，这个钱叫预收租金也好，叫其他应付也好，这个负债目前没什么监管，好的企业留下扩张，进一步获取房源提高服务，或者向上手房东付房租。如果不法企业炒股票了，那怎么办？砸进去崩盘了。趸交的房租并没有用于经营，没有用于扩张，没有用于发展，崩盘了。这是这种模式下目前潜在的风险。
租金消费贷有没有必要存在？我们还是需要，趸交房租这个事情不能说你不许趸交，趸交房租自然存在，趸交房租以后形成的沉淀资金这是商业行为，经营型负债。我们开百货公司上手进货有一个帐期三个月付给别人钱，我这边卖出去货马上收到前，这有资金沉淀。资金沉淀在商业当中大量存在，允许发生。确实有交不起租金的，还是需要，三种违规行为要去杜绝监管。

何亮宇：包租模式是我这家机构从你手里面把房子租过来，我再租给别人，租对租的模式。自如、有家不是前手租过来的模式而是资产管理，你的房子委托我来管理，然后我再租给租户，这里面可能有一点税的问题。
第三个问题，资本如何介入市场？资本介入市场的方式有很多种，目前看主要有以下四种：第一，直接入股，比如最近链家要做下一轮融资或者之前自如做融资，或者魔方融资，ABC轮投进去，希望通过资本市场增值或者退出；第二种，买资产，拿重资产成为Owner或者REITs投资人对外出租；第三种，像魔方做的ABS，用自己的系统，魔方的信用去借了一笔ABS做扩张安排；第四种，自如、蛋壳做的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化，而是由此产生的租金消费贷的证券化，这个确实不一样。市场上有这四种方式进入到市场里面，企业上手收过来的房源是不是能够尽快向市场进行投放，这是我们关心的核心问题。空了一个月损失掉一个月，我买房买了一个月之后涨了空着没关系，但是我租房空一个月损失一个月的租金。是不是由资本推着机构囤租待涨？比较荒谬的做法，囤两个月涨两百块钱，但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方来讲，我是非常关注空置率的问题，我会要求企业尽快投放。为了逼它尽快投放，会不会降低装修标准，那是另外一回事，可能要控制一下装修标准，不能有甲醛等等问题。

何亮宇：我们还是比较赞同机构化，从全球来讲，发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构，机构化是一个方向。但是机构化并不意味着财产都是这个机构所自有的，这是两个概念。任总说大家都可以买房，产权在个人手里没问题，但是应该集中起来进行租赁管理，这是两头都省事的方向。机构化是方向，但是机构化的模式有很多，重资产模式自己持有资产，同时进行管理出租，既是owner又是manager，还有一种相对比较轻的世联红璞二房东模式，又有两种情况，一种是相对整租整栋的，像魔方这样的情况，租下来一整栋房子房源，酒店办公楼改成公寓，还有自如、有家、蛋壳这些机构做得比较多的，你的房源委托我来管理。
包租模式是我这家机构从你手里面把房子租过来，我再租给别人，租对租的模式。自如、有家不是前手租过来的模式而是资产管理，你的房子委托我来管理，然后我再租给租户，这里面可能有一点税的问题。

俞国泰：我们今天讲资本不是讲资金，资本对长租市场发展的影响。长租市场要发展肯定需要有资金，肯定需要有长期稳定的资金，而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与到长租市场发展中去。如果说从资本角度来说的话，从我的理解来说，资本肯定都是逐利的，就看这个逐利放在什么时间兑现，或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这个是资本参与长租市场里面最最需要明确的或者最最需要界定的。如果追求安全性的资本或者说长线的资本，对市场是有利的，有利于这个行业健康持续发展。这个行业本身不挣什么钱，投资回收期非常长，一开始投入非常大，对于公司来说财务上面承担了很长期的负债。如果说长线资本参与，对这个行业是有助推的。资本进入这个行业是一个助推器。
另外一个层面来说，逐利要求高回报，有些资金募来融来的成本很高，如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式，没有能力挣钱，取得资本预期回报的话，对于这个企业来说，对这个企业所在的行业来说，这种资本反而是有害的，资本也不会持久投身到这个企业和这个行业里面去。希望像建行有责任的机构多投身到长租市场，给客户提供长期的贷款支持，这个是对行业有帮助的。

任志强：作为资本来说，第一个是房子租不回来钱就等房价上涨。第二，等时间长了有一些减税，美国减税很多年前就开始了，中国的REITs也早就开始了，写在2003年的18号文件里面，过了五年以后2008年温总理写到政府工作报告里，但是REITs、房产基金等等在实际过程中发挥的作用不大。
至于租金的收益，二手房为主或者房改房为主的租赁，这个租金回报很高。北京的房改房像刘教授在学校买的房子两万块钱就买一套，后来交给中介，一个月租两千块钱，一年2.4万收入，不交税，一年回报率超过100%。大部分的租赁房还是这种房，这是一定赚钱的。
我们也有租赁性住房，在长沙，也挺赚钱的，为什么赚钱？把房子都卖给老百姓，让老百姓在几年之内房子返租，我们包租，回报率比一般的回报率高。旁边的房子租金两千块，我们房子六千块钱租金，老百姓也高兴，他也不住，房租还帐，还本还息够了之后再要房子。

主持人：我们办公室今年刚刚来了两个毕业的大学生，我问他们房子怎么解决的？在某如上面租的，已经成为一种风气，回想大学毕业的时候，2000年自己贴纸条，下面留呼机号，通过小区杂货店的大妈替我找到，她是一个中介渠道，后来走入中介的行列。现在中介为很多年轻人带来更多的选择。如何看待资本？8月份的讨论当中，很多媒体舆论在质疑，资本是嗜血的，资本来了之后对回报要求是迅速的，有可能带来恶果，比如推高房租价格，造成一些空气污染，速度发展太快等等，资本带来罪恶，如何看待资本和长租市场的结合？任总对于资产证券化也有很多思考，在这方面我们能够做出哪些探索和努力？

甘伟：世联行红璞公寓，做三万多间房是集中式公寓，全国排名前三。刚才任总讲2.8亿人3万间房，集中式长租公寓整体供应量不超过租赁市场的1%，说明什么？这2.8亿人肯定有地方住，住在长租公寓里面的非常非常少。市场遍地是出租房，出租房租赁是一直存在的，长租公寓是稀缺的东西，也说明中国从C2C到B2C非常艰难，没有太多的机构愿意来做租赁，因为不挣钱，因为没有太好的算帐方式。今天解决的不是长租公寓怎么管制的问题，而在于中国的长租企业能不能够有1%、2%上升到双位数，美国是40%多，日本70%，这个数如果没有B2C的发展，租赁时代来不了，租金没法管，租赁市场无法管，没人交税，就这么清晰的一件事。怎么让这帮企业活下来，这是最关键的事情。
今天讨论的是中国租赁市场，不是讨论北京租赁市场，我对于讨论北京的市场没什么兴趣，毕竟中国只有一个北京，只有一个上海。我们的长租公寓三万间基本在中国的二线城市，一个月的租金拎包入住，有装修，有冰箱、空调、洗衣机也有很好的床、书架、书柜、衣柜、桌子、沙发，一间房平均全国1600块钱一个月，这个价格贵吗？一对情侣住占15%—20%的收入就够了。北京50%的收入用于租金。中国大部分城市只要拿20%的收入就能够租不错的房子，我觉得这个市场还是存在的，这是为什么愿意聚焦在中国二线城市，中国未来城市化进程最重要的一个城市化引擎爆发的城市做租赁，我们的公寓在广州、深圳、武汉、重庆、武汉、长沙、杭州，再远一点看这个市场有更多的希望可以做。

何亮宇：还有统计上的问题，拆除或者减少的供应量大部分是相对比较低端低价的租赁场所，本来的租金就比较偏低，这块拿掉了，剩下的存量部分自然就显得高了。这是统计学上的，如果有的话，这是统计学上导致的问题。
我上次有机会参加最高层组织的关于自如事件的内部研讨会，当时邀请北京、上海、深圳、广州、南京五个地方住建部的领导开会。大家有一个统一的观点，租金水平涨了跌了不知道，这块的统计是非常不准的。要是问链家、自如、蛋壳，没涨，问地方政府涨2%、3%，要问租户涨20%—30%，到底涨跌什么情况，租金的统计是缺失的，到底怎么样并不是很清楚。一线城市的租金向上走，最重要的原因还是供需导致的结果，你可以不让人买房，但是不可能不让人租房，这是市场化的需求。

何亮宇：仅从长租的板块来讲，肯定不是一个挣大钱甚至是不挣钱的行业。根据我们和开发企业交流的情况来看，大家一是没办法，因为现在政府很多要求，比如拍块地有百分之多少或者限地价仅自持等等长期拿着这些资产，这是被逼的。第二，放在一个叫长的时间周期来看，从开发转持有是必由的方向，很多企业特别是愿意把企业往长远发展角度来考虑的开发商愿意做一些布局做一些安排，在今天我需要用开发的品牌、实力、资源、资金来培育我这块的能力和品牌，等将来这块成为较大市场份额的时候，我已经有了一定的市场先机，这是我和数家开发商老总交流为什么要开这块业务，很多人给我的答案。
    我们长时间做REITs产品，对比国内外的市场，在纽交所上市的房地产开发企业只有23家，上市的REITs有230多支，10倍之距。为什么有这样的情况？有税收的原因、制度的原因，但是更重要的原因是社会经济发展阶段已经到了这个时候，在历史上已经有大量的开发企业开发量在城市新兴阶段，在城市初期也都是盖房子卖的，盖着盖着卖着卖着没什么好卖的了就转为持有。纽交所230多支REITs里面并不是生出来就是REITs，很多是当年的开发企业转过来的。以碧桂园为例，开发开发也不让卖了让自持，开发量越来越少，又去申请我以后90%的资金全部用于分红，每年的开发量控制在多少以下，我承诺这些规则，我去税务局申请能不能给我所得税免税？OK，我给你免税，去纽交所申请上市，就变成一个REITs。我们分析美国的REITs市场也是这么一步步走过来，包括交易计划，我们做结构出身，看到今天美国的REITs结构如此简单优美，其实不是今天看美国的今天，在历史上也是经历大量复杂的交易结构，为了绕税做了N多层的结构安排。后来这个市场慢慢变大，算了，我索性给你一个制度政策，上世纪60年代REITs诞生的时候是没有优惠的，只是后来在80年代一下子给了税收优惠政策，迅速长大。在中国REITs的推出，税收可能不是0到1的问题，是1万亿到10万亿的问题，可能今天房地产的市场结构还没有达到不管商业租赁还是房产租赁，社会发展没到这个阶段，可以跟地产的回报做一个验证。
    同样一类资产在国外的资金贡献回报率是比较高的，但是资本的回报率相对比较少。在中国今天比如北上广深大家愿意用高的价格买一个资产，因为买的人觉得虽然今天的租金回报率比较低，但是我相信未来的三年五年十年资产回报率还有一定的增值空间，这两个加一块儿回报率是差不多的。这种结构的不同也反映了社会经济发展的不均衡。长租特别强大的开发商今天来干长租，确实当盈利来看，更多是团队、能力、品牌的储备，将来真正市场变成由售转租以后，已经有了准备，而不打无准备之仗。这是我想说的第一点。
    对于租金的看法，我跟任总一样信奉古典经济学。我认为在足够大的市场放在足够长的时间来看，价格一定是供需两端来决定的，当某一个时点或者某一个区域会不会出现极高极低？一定有可能。网上炒的沸沸扬扬天通苑7000块钱一间房炒到10300，某两家中介公司去炒，后来说这是假消息，即使是真消息也是有可能存在的，但是它是孤案，不是大样本事件。在足够大的市场里面一定供需决定架构，在北京750万套房，3000万常住人口，不管常住人口是买房解决居住问题还是租房解决居住问题，总得要有一个地方住，750万套房对应3000万常住人口，显然是供不应求的概念。200万套可租用房和800万租赁需求，显然也是不匹配的，再加上去年以来有些火灾的问题清除的问题进一步减少了不在统计之内的供应量，供需矛盾加剧。第三，房价进一步上涨，使得原来有买房解决住房的人可能没有能力买房，在他20多岁、30多岁时当然转向租赁市场，供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。

何亮宇：台上的专家前辈偏地产一些，就我一个人偏资本化一些，给大家讲讲我们的感受。中联基金比较特殊，我们服务市场上50%以上的租赁住房REITs保利、越秀、碧桂园、恒大、华侨城都是我们做的，做多了以后，这些企业是怎么想的？他们为什么在今天选择这样的道路？跟大家做一点分享。

俞国泰：对。从儿子长大终归要独立，一方面自己要练内功，运营能力提上来，看看租赁业务的盈利能力是怎么样的。其次，看看未来多少年之后业务发展到什么样的阶段，那时候给家里人给长辈给父母带来什么样的回报，这个可能是我们在做这个业务时集团对我们的希望，希望我们能够稳步发展。同时探索不同的模式，现阶段磨炼我们的内功，磨炼我们的运营能力，锤炼我们的产品打造能力，希望做出来的产品服务是能够在市场上有竞争力的，产生盈利的。这个是基础，立身根本。其次，哪天儿子羽翼丰满，不需要家力支持，能够自我平衡，这个也是另外一方面在做的事。

主持人：现在还在幼儿园阶段，12年寒窗还没到？

俞国泰：远洋长租业务从去年下半年开始逐渐定位新业务，希望未来远洋业务里面的支柱业务，毕竟集团给予了更大支持，亲儿子的概念，就跟自己家养孩子一样，目前不求多少回报。

主持人：远洋的回报率预期是什么样的？

俞国泰：各位好！作为开发公司的运营商，从企业角度来说有部分观点很同意任总的观点，企业是要盈利的，企业要有合理的利润回报，当前公寓市场发展到什么阶段？任总从更长的历史来看租赁市场和租赁住房，但是如果从长租公寓市场角度来说，我们认为往前数市场化的程度来讲，可能更多在于是初创摸索阶段，很多是创业型公司在做长租公寓的领域。自从2015、2016年国家提倡租购并举政策出来之后，社会或者市场参与主体对于长租市场的参与度非常活跃，包括从一直做房地产开发到后来2016年做长租公寓尝试，还是属于摸爬滚打的阶段。当然，从去年下半年开始，我们的同行，更多的竞争对手包括国家队进场。从这个市场发展的阶段来说，目前市场在国家政策的支持下，社会机构参与的情况下，包括租赁市场还有个人参与，目前多渠道、多主体参与的市场情况下，这个市场会迎来非常大的发展，首先需求在这儿。刚才任总讲原来都是高端人群租住，现在户籍制度下面更多的流动人口城市化新增人口、新北京人、新城市人口要投身到社会当中去，这些需求不管用市场化的手段还是保障性的手段去帮着解决居住问题。这个需求存在，而且这个需求比原来几十个歌唱家的需求更庞大，市场潜力巨大，这也是去年年底很多机构参与进来，这是非常大的进步。
不光运营主体参与，很多资本也进来，很多长线投资资金还是短期的投资资金都参与到租赁市场里面去，一部分从政策引导上面来说在政策的大势下面国家队包括建行富有责任的大行参与市场，另外也有投资资金参与投资公寓公司、公寓项目。有这些资金的支持，有资本的支持以后，市场具备跑得更快、发展得更大的条件。从资本对于市场的进入来说很大程度上助推行业发展，一方面给市场化的企业提供了不管是建也好还是租也好的资金来源，解决了供应方面。另外，从个人角度来说，可能带来能够支撑起租更长久的更持久的房子，资本进来这个市场是有帮助的。反过来说，资本都在逐利，如果短期资金对于租赁市场未必有那么有利的方向，毕竟资本要回报，投入到公寓市场里面希望三年五年能够把资金挣钱，而且实现高利润的挣钱。对于这种资本有可能给市场带来的影响是扰乱或者说给市场带来不健康的因素，会导致逼迫裹胁租赁公司个体在市场上也好……

任志强：在统计局的统计中有一个基本概念，买房子列在投资里面没有列在消费里，租房子列在消费里面，也就是说一无所有。投资的时候才有可能剩下，大家说我背了那么高的债，其实哪个不是先负债？高速公路不是先负债，负债慢慢还上，过桥费收多了公路的钱才能还上，那不投资吗？投资就是当前消费增加未来收入，你们还抱怨，尤其是媒体！这个报那个报老说背了多少债，房奴，哪个投资不是奴？所有的投资都是奴，终归先负债后还债，哪个不是奴你能长租？我们最大的问题从来不说我们的租房房源来自于谁，不说租房对象是谁？为什么抱怨租金高？你的租金对象突然从高端像国际大酒店一样从高端市场降到低端市场，降到2.8亿没有户籍的人群身上，所以觉得租金贵。所以你收不回来租金，你面向的对象是那2.8亿人，你们好好去查一查，有北京户籍的人有几个是低于7.5平米住房标准的人？全北京市两千多万人口一共一万九千多户低于人均7.5平米，每个月拿着补贴，不愿意从城里搬出去，给他房子不愿意住，太远了。真正要解决租房的是要进入北京户口的或者没有北京户口的人，消费对象变了，以前是最有钱的那些人，现在是2.8亿人，情况发生了变化。我不觉得用现行的长租租房能够成为最后资金大量涌入而获利好的市场，有没有市场？有。大量需求有没有？有。哪天一改户口全没了。政府在帮助你们抬起租金的价格，因为他始终捏着这2.8亿人口，不让他们买房，只能租房。你们可能十年八年有一个高增长的过程，但是一旦变成护照而不是户口的时候怎么办？你们得重新考虑考虑，不是58个城市，也可能只有几个城市或者几十个城市有大量的租房需求，剩余的随便买房有户籍的时候没有这个租房需求。
如果中国不改变现有政策，你们还有发财的机会，如果我们能够把它变成生活资料私有化，而不是把生活资料共有化的制度，情况会发生巨大的变化。

任志强：刚才58同城的老总讲到08年开始有长租市场，我个人看这是一个认识上的错误。中国的长租公寓来自于1979年开始的《三资法》，几乎所有的境外合资酒店项目投资都有长租市场，严格说来第一个长租公寓是建国饭店，第二个是华远大厦，第三个是国贸，第四个是香格里拉还有丽都等等。所有的合资酒店几乎都配长租公寓，为什么那时候的长租公寓不发展？因为在80年代中末期的时候，长租公寓主要针对于境外或高端流动人口，量非常少。比如大家知道唱歌的那英，当时这些歌星几乎都住在华远大厦，我们只有三层，但是集中了现在称得上歌星、影星的有30多位，他们这些北漂没有地方住，没有公寓。建国饭店他们又进不去，所以他们只能租我们的华远大厦。这是最早的时候长租公寓的消费对象是谁没有说，合资酒店最初的长租公寓租赁对象非常清晰，比如丽都，是唯一一个可以降境外直升飞机急救的境外合资酒店，就是针对部分人群。
中国为什么08年以后才有一些长租公寓？在高度城市化的过程中，各种限制性条件让部分人不能买房子，只能租房子。23号文件非常明确告诉你，要求建立经济适用住房减租金，减地价减税费，低价卖给你，这是长期的问题。
第二个问题，住房是生活资料，在1951年出台的房地产税就没有对生活资料和生产资料分得很清楚，1986年出台房产税把生活资料刨除了，允许生活资料免税。50多年的住房分配制度导致的结果只有公房租赁和保障性住房租赁，当住房市场私有化之后，很多人换了房子，把房改房条件很差拿去租，好房子自己住。这个变化的过程，1995年城市化率超过30%以后迅速增长起来的，最初允许大家买房入户，很多地方城市只要你买房就允许你入户，政府不承担住房保障，你可以入户。后来导致有接近3亿人进入了城市但是没有户籍，也买不了房。第一，严格限制你们买房子，不允许你买也不允许你卖，你进城只能租，没资格买，所以租的人多了。第二，租购并举同权，租售怎么能同权，一个是财产权利，一个是租赁权利，怎么能同权呢？你把房子让给他？我们没有办法建立一个合理的租赁市场，刘教授刚才讲，美国机构持有大量的长期住房，原因是减税，德国也是一样，日本几乎40%的私人建立了租赁市场，刚才讲集团的资本实力来建立租赁市场，等着没钱吧。净地价那么高，怎么可能？国贸酒店租赁市场非常好，为什么？用国际金融手段来实现的。香港十大地产商或者主要前七位，租赁收入不管商场、写字楼还是公寓，可以达到年收入60%。我们是第一家在香港上市的地产公司，当时提出的目标把租赁收入提高到40%，结果一直维持在10%，最后分家了。我们提不上去，中国根本没有租赁市场的概念，没有相应的税收政策和其它的辅助条件。更多的包括香港是靠私人买第二套第三套房子，像德国交给合作社享受免税待遇，低租金变成高收入。你不租房怎么办？如果把2.8亿人的户口突然变成城市户口，你看有那么多租赁市场吗？那英这些人有了钱就买房子住，再好的公寓酒店她也不住。

主持人：任总来到长租市场论坛大家都挺期待的，第一个问题，大家怎么看目前的长租市场，目前的长租市场在租购并举的体系当中占什么位置？现在的长租市场是被资本催出来还是市场催出来的？
    第二个问题，  资本和市场怎么融合发展相得益彰？
    第三个问题，如何看待长租市场未来我们应该加强哪些、规避哪些？
    任总对房地产市场很有研究，多次发表有价值的观点，对于长租市场您是怎么看待的？

主持人：聆听了四位主题演讲嘉宾的演讲之后，下面开启一场圆桌对话，邀请各位来宾和我们就共同关心的长租市场话题进行充分的讨论。有请各位对话嘉宾，他们分别是：
    华远地产原董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强先生
    中联基金总经理何亮宇先生
    世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟先生
    远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰先生

主持人：在漫长的时代当中中国人能做出选择的机会并不太多，好在我们越来越有自己进行选择的机会，包括自己的工作、房子、所居住的城市和社区等等。长租市场越来越完善，长租产品越来越多，无疑也会为大家的选择提供了更多的机会，带来更多的幸福感。我小时候有很多搬家的经历，那时候的房子都是租住公房，会拥有不同的邻居、不同的小伙伴，也有很多美好的回忆，现在换房的经历少一些，期待租购并举新的选择越来越多，能够让我们的故事，能够让我们的美好生活越来越多。

杨鹏：通过刚才讲的管家群体，真正做出来非常有意思的社群社区运营。当一个社区的体量大到一定规模或者超过一个临界点的时候，可以想像的空间非常多，组织任何一场活动都会收到完全不一样的效果，创业大赛、厨艺大赛，我们跟草莓音乐节做一些合作等等。
    整合集团内外部所有的资源给用户提供非常多不一样的福利，业主的子女以优惠租住房间，现在租住我们房子的客户今天给租金未来可以抵房价，还有很多利好，还有个性化的服务。
    这是硬件和软件两方面去打造社区生态，打造长租城市。同时在整个空间布局和空间规划上也做了相应的设计和安排，某些一线城市城郊的地段已经有长租城市的项目在建，一到两年后会有项目入市。通过一系列的动作、一系列的产品和服务的打造，希望未来长租城市是无数奋斗者的梦想之城，它也是志同道合者的创业之城，也是意趣相投者的快乐之城，不同族群不同年龄段人群的宜居之城。到现在为止，关于这个模式这个业态有太多的问题需要去回答，比如户配比例怎么办？我们无法确切地回答，当一个数万人、十万人聚集的项目不是拿来卖是用来租的，这些人群到底会发生什么变化，这些租房者的需求和买房者的需求会不会产生根本性的变化，这个问题有待探讨。与之相匹配的他们对户型的需求、产品的需求、服务的需求会不会产生变化？这个问题也要随着项目落地推进不断深化的过程当中去逐步回答所有的问题。如果我们项目真的入市面临交付时，我们的去化怎么办？卖房时可以蓄客一年，全国的客户都可以过来买，但是租客不会等你这么久，他的需求非常短暂。这些问题我们都还需要费很多精力和投入不菲的学费回答，现在才刚刚开始出发。整个行业刚刚开始出发，相信这个行业绝大部分的从业者初心是好的，现在行业处于刚刚开始上路亟待规范的阶段。一方面行业的从业者大家要提高对自己的要求，经得起公众的审视，另外一方面社会媒体确实给这个行业一些空间和时间，让它可以成长得更好。
    谢谢大家！

杨鹏：一整套的生活设施设备的基础服务内容，一定会有的医疗和教育。在碧桂园集团内部有非常多这类的资源，比如K12教育集团博士乐，比如大健康，将来都可能导入到社区生态里面，也有广泛的外部合作。除了教育意料之外还有社区图书馆、运动场、绿地，很多共享的设施设备，共享单车、共享汽车等等，让我们整个生态能够活跃起来，能够实现非常好的交通、生活和各种设施设备。
这个社区一定是智能化的，代表整个城市规划和城市生态的未来。智能化除了现在大家最常见的最基础的智慧安防、智慧家居之外，还有更多的智能配套，比如新零售业态，社区电商的业态，或者凤凰优选的无人超市、无人药店，以及大健康无人全面体检和线上医疗咨询等等，包括智慧入口，在线客服、维修、保洁等等，越来越便捷，越来越高效。
刚才提到在硬的方面有家居的产品、商业的集群、产业的集群以及一整套智慧的东西，在软的方面社区未来的服务肯定有别于现在的基础设施设备服务和基础的物业管理服务，它的服务可能会更年轻也更活跃，希望对于我们的用户和租客来说有更强的参与感。线下一站式的服务大厅，起到非常多的整合功能，包括人的整合、信息的整合和各种服务类型的整合。另外会有一个管家团，这个管家团根据不同的产品、不同的客户群体会有相应不同的分级分类和具备不同的专业技能。要求他除了有基础的设施设备服务能力之外，要有急救的基本技能，要有安防的基本意识，同时还有非常强的社交技巧，在年轻人的社区里面可以随时随地发起一场活动和组织非常多的交流。

杨鹏：我们希望打造的长租城市是一个综合体，有几大类，有居住集群、产业集群，有商业集群，具备城市级别的公共配套。雄安肯定是长租城市，我们做的长租城市是长租小镇或者长租城镇，我们希望在新的人居模式探索下也能承担起相应的社会责任，做出相应的探索。长租这件事情放到整个行业和市场范围来看，没有什么特别多完全成熟的经验，尤其是大体量的城市级长租公寓，有更多的问题和更多的空间，需要大家去探索和解决。
    我们希望从几方面来实现长租城市的打造，包括硬件方面，包括软件方面。在硬件方面像刚才讲到的有几个基础功能必须要实现，居住的功能、产业的功能、商业的功能和其它社会配套功能。从居住上来看，我们希望它既有长租的也有短租的，既能满足年轻人也能满足家庭型和养老型的居住，对应的会有非常完整的响应不同人群的需求产品线，包括城市宿舍、青年公寓、家庭公寓、养老公寓等等，包括短租型公寓民宿或者酒店，也包括其它跟居住紧密结合的一系列配套，比如公共厨房、服务中心、健身房、瑜伽馆，穿插在社区和城镇范围内的一系列城市绿化、生态环境、中央公园、跑道等等。

  我们希望它是多业态的垂直生态的商业集群，这个商业也是希望贯彻在整个社区范围内。除了有大的ShoppingMall，也有社区商业，也有街区商业，除了购物零售之外，也有相应的亲子、餐饮、娱乐等等设施设备。通过商业也能够为社区注入相应的活力，甚至也有可能创造出另外更多的盈利可能性和想象空间。

  希望有产业集群，通过把产业导入到城市里面，把高科技的、环保的、智能化的产业导入到社区里面，实现产、城、人的融合。以国贸和通州为例，以上地和回龙观、天通苑为例，人群是在工作和生活的地方不停每天去做钟摆效应。前段时间有一篇非常有名的自媒体文章说通勤正在杀死首都的年轻人，其实通勤钟摆效应这件事情不是让人有幸福感的事情，通过把产业导入到这个领域，真正的生活和工作能够做一个非常好的融合，让大家有更好的生存空间和环境。通过产业、商业、人的居住，让整个产业、人居的生态更好形成更好的正循环，通过产业来吸引人群，通过人群反过来反哺商业。

杨鹏：当不同的居住需求产品整合到一起，再加上生活配套、商业配套，可能变成以居住形态为主的社区，这样的产品叫做长租社区。

  长租社区把居住板块和产业板块和商业板块甚至和文旅板块和办公板块结合，叫做长租城市。

  逐步逐级向更大体量去衍生，提供给我们的租客提供给我们用户的产品不仅仅是居住，包含生活方方面面，希望是一个生态圈。理想的居住环境是什么样的？首先活力温馨，智慧便捷，有自己的生态圈可以实现体系内的循环共享，最后是宜居宜业的。我们希望我们的产品是覆盖全年龄段有居住需求的人群，希望它的人群范围比现在大家最关注的年轻人居住范围更广阔一些。流动人口的结构性变化有一些比较明确的趋势，其中一个趋势流动人口的年龄阶段逐渐增长，过去年轻人在流动，现在慢慢有些年龄偏大的更大年纪的人也在流动。第二个变化，过去以个体为单位流动，现在会出现以家庭为单位流动的情况。这些变化都说明，未来租赁的需求可能是多种多样的，客户的类型是多种多样的。希望我们满足的客户类型也应该是多种多样的，可能有居家人群，有针对企业提供的住宿服务，也有针对都市白领甚至也有度假人群。

杨鹏：尊敬的各位领导、各位来宾，非常高兴今天应《证券日报》邀请来去给大家做这样一个交流。作为长租公寓行业的从业人员中的一员，碧桂园算是新兵，今天也希望借这个机会跟大家交流一下目前在做些什么以及可能想要做些什么。
    刚才各位嘉宾都提到了这个行业可以说是突然之间被置于高光的关注之下，在大家始料未及的情况下，被一系列报道放到舆论的核心。最近一段时间包括租金的上涨、租金贷、甲醛等等一系列问题。对于从业人员和公司来说，我们内心感到非常大的压力，但是关注也是好事，一方面说明这个行业是值得被关注的行业，是民生行业，代表千千万万年轻人对他们生活影响最重要的一个方面，这种关注度反过来促进行业更加规范更加健康成长。绝大部分在这个行业里面有报复的企业初心都想去改善一代人的居住生活和居住条件，都想去改变这个社会和世界做出一些贡献。只是在这个过程当中，我们的产品上，服务上确实需要进一步加强，回归到初心，回归到做这个生意的本质，也回归到行业的本质，就是怎么做好居住和做好居住服务这件事。

  碧桂园的初心是什么？希望社会因我们的存在而变得更加美好。我们希望居住或者租住这件事情因为我们的存在而变得更加美好，也希望通过我们自己一系列的产品和服务能够给这个行业和社会带来一些东西。作为传统的地产开发上，我们做的事情也是非常传统的，我们把自己定义为一部分是开发商，一部分从长租公寓的领域来说我们就是一个服务行业。我们推出的产品系列跟大家常规的长租公寓不是完全一样，我们的步骤有三个台阶。第一，常见的长租公寓，单栋小体量，按照规划，根据市场租金不同，根据客户群体不同有一定的分级和分类，有入门级的城市宿舍的产品以合租为主，有最主流的白领公寓的产品，也有中高端的产品，后续还会有家庭型的公寓，还有养老公寓，甚至还有专业的院子公寓，这都是未来希望更多去满足不同人群的居住需求产品。

主持人：谢谢叶总！下面有请碧桂园长租公寓公司总经理杨鹏先生为我们带来主题演讲，题目是《长租城市：新人居模式的创新探索》。

叶兵：这是今天作为全国最大的找房用户平台我们对市场特别是长租市场的解读，今天这个市场毫无疑问是充满机遇的，从市场红利的角度、政策红利的角度、需求的角度看见了大量的需求胸动，从科技的角度今天的租客比五年前更加幸福，但是我们也面临着很多问题，也有挑战。比如投资成本的回报周期上面，投资的回报率上面，今天如何让资本能够更有序更健康地维持住长租公寓的健康发展，在政策的决策上面，在标准的制订上面，在数据的扶持上面，在平台化的依靠上面如何帮助，我们有很多问题需要解决。今天把问题把机会都提出来，未来长租公寓还是一个朝阳行业，未来我们有很多工作要做，作为平台也会积极参与其中。
谢谢大家！

叶兵：今天从政府角度，从研究机构角度，从互联网平台机构，如何让今天的数据更加透明，让规划更有前瞻性，让我们的机构性租赁企业不要输在起跑线上，对未来长期发展有更长期的预期，从这个角度来看，我们仍然有大量的工作要去做。重庆从2018年统计的数据来看，重庆市房源供给量上，巴南地区的房源供给非常非常大，今天在巴南地区找房子租房子的人最少。需求的错位、需求的错配跟供给相比，如何帮助今天的开发性企业进入到合适的地块，拿到合适的项目，确定合适的成本和财务结构，并且有合理的回报，从我们角度来看数据非常重要。决策的依据到底在哪儿？从这个角度来看，像江北、渝北、沙坪坝地区，租赁的需求相对比较旺盛，在当地房源供给量在这几个区域又是相对比较低的。从这个角度来看，今天有没有一个公共化的平台，有没有一个数据的决策机构能够帮助广大的开发企业、运营机构在拿地阶段、项目运营阶段、定价策略的决策阶段帮助他们有更科学的决策，毫无疑问这是非常重要的一点。
需求常错配，决策需引导。今天的需求看不清楚，今天的供需两端的矛盾是流动的变动的，今天决策层面上面缺乏长效机制，让整个租赁市场的不管是开发企业也好还是服务机构也好，能有一个定心丸，能有一个更加长期的可决策依赖的数据，从这个角度来看，我们认为需要大家一起来努力。
前段时间大家非常清楚，租赁市场话题非常多，最近的话题是甲醛问题。甲醛问题开始是一个点状问题，其实从平台的角度思考是一个规范、标准，今天到底有没有一个标准？今天是租赁性机构说我们拿了一块地，我们把它打造合规的产品，当推向市场的时候，环保的标准是什么？国家在相应的环保规范上面也没有这样的环保规范，说什么样的标准是可以让人住的。从这个角度来说，在规范的缺失上面毫无疑问需要引起相关国家和政府相关单位一起注意。同时，我们认为在今天市场上除了规范的缺失之外，配套的措施、配套的机构也是缺位了。以甲醛为例，什么机构有资质去检测，什么机构出具的报告是市场认可的报告，什么机构以什么样的标准去检测，这是今天提出来的问题，当我们的市场化标准、市场化的管理手段不清晰，配套的机构，配套的基础设施不完备的情况下，盲目要求今天的租赁性机构要达标这个，要达标那个，在这点上需要大家一起来共同探讨，怎么让环保的标准甚至安全规范的标准，集中式租赁公寓企业达到安保规范，这个规范是什么？从财产到人身安全，都是现在媒体比较关注的。从平台的角度，我们更关注的是它背后的政策缺失、背后标准的缺失，背后服务机构的缺失，这是平台对今天租赁市场发展的解读，甚至政策配套的规范角度来看，有的城市是允许打隔断的，有的城市N+1也是可以的，显而易见有的城市，当地政府说不能打隔断，不能改造。包括小产权房空余存量房释放到市场上面，包括商改住到底是什么样的政策，从政策规范角度来看，我觉得从各地政府都需要有更明晰更清楚的规则来告诉我们今天所有参与到国家主航道上面去发展租赁市场的机构。今天我们的政策标准是什么，今天可服务的依据是什么，今天我们可依赖的服务机构有哪些，这是我们认为规范层面上面在制度层面上面在标准层面上面也是缺失的。行业标准亟待完善，行业基础设施对于今天的长租公寓、品牌公寓这样一个年轻刚刚起步的处于襁褓期的婴儿需要大家共同努力，包括政府、企业、服务机构共同完善行业标准，有力促进整个长租公寓的发展。

叶兵：总而言之，今天看到的租赁市场发展充满机遇，背后的原因从平台的角度来看我们总结出这么三大模块：政府市场红利；需求发生迁移，城市群迁移在新一线、二线城市商有更多的市场需求；科技助力上面看到新的科技应用、新手段的应用，让今天的租客更幸福。这是今天的市场上面充满机遇。从平台角度来看，市场红利、需求涌动、科技助力，特别是长租公寓的市场充满机遇，但是也有挑战，挑战毋庸置疑显而易见，尤其在过去的一两个月时间里面，租赁市场是今天媒体的头条，很多媒体事件围绕租赁市场报道。从平台的角度来看，今天的租赁市场有几大数据可以跟大家一起回顾一下。
机构性的租赁企业在进入到租赁开发运营的过程中遇到最大的挑战，高成本、低回报。国内外的投资回报率来看，今天长租公寓的资产回报率，相较国外发达国家的平均水平来说明显低非常多。怎么解决低回报，怎么解决今天的高成本，拿地、装修、改造、运营层面上面，分散式的长租公寓平均的回报周期五到六年，集中式公寓的整个回报周期更长毋庸置疑，对整个长租公寓的发展，对租赁市场长期健康有序往前走带来挑战。从这个角度来看，今天政府政策扶持、金融政策引导，包括前面提到的ABS、REITs也好，地方政府也开始控租金价格，在租金价格合理引导的情况下怎么让资本的力量能够凸现出来，怎么让市场的力量能够得到它应该有的回报。这是需要我们包括在座的专家们共同来探讨共同来研究的话题，高成本、低回报的课题怎么解决。市场化的风险上面，特别对于市场化的机构进入到一个城市之后，有市场风险，看不清对整个市场长期的特别租赁市场发展从供给到市场化需求的数据看不太清楚。
以上海为例，2018年相较于2017年成交地块上呈现出差异化的国企拿地。国家队的进场对整个租赁市场的发展是有帮助的，对于市场化的租赁企业来说，今天当地政府在市场化供地的计划到底是怎么样的，未来发展的策略怎么样，未来供给化的手段有哪些，资金化的配套措施有哪些不是太清楚，对于市场化机构性的租赁企业进入到这个市场面临巨大的风险。上海在过去一段时间里面在供地31副地，国家队在拿地时批地的时候拿低成本非常低，因为是租赁性专用的配套价格，低于市场二手房正常价格80%的价格去拿地，作为市场化的机构如果不能很好地把握清楚当地土地把控、供地计划数据甚至需求层面的数据的话，对于市场化的租赁机构进入这个市场是面临巨大的风险。如何设计你的产品，如何确定你的市场产品价格，如何确定你的当地竞争，判断上面临更大的风险。

叶兵：除了有政策红利，有市场红利，同时解读了市场化的需求往哪儿走的时候，大家千万不要忽略一个市场化非常重要的力量，今天的科技力量让居住变得更加简单，今天的科技助力让找房变得更加容易，今天的科技助力在品牌公寓机构性的长租公寓体验里面明显好过于原来在街边看广告找私人房东居住的体验上面好了很多。找房用户这组数据上面我们投入大量产品化的力量，比如直播看房，普通的租客不需要到中关村或者天通苑找房子，我可以看一下经纪人或者品牌公寓的服务专员，通过直播的形式带我看一遍这个房子的内部结构、外部环境怎么样，今天的看房更容易，今天的看房更easy，今天的租赁人口有更强烈的感受，我今天更愿意租了，相较于五年前八年前的体验角度来看，今天的租客随着科技力量的腾飞，他们的体验在提升，感受在提升。包括VR看房，是一个远程全景再现的看房手段。
全国的租客每天超过5万人同步在线观看租赁性机构的服务专员、客户专员看整个公寓内部的环境包括配套设施，平台超过150万房源，科技力量让今天的找房更容易，更愿意租房，相较买房而言，以前的租客总是说买一套房子，没有一套房子感觉不是太安全。今天的科技力量在解决找房上面，在居住体验上面毫无疑问有更好的效果。找房的透明化角度来看，今天的租客比五年前的租客更幸福，今天的租客比八年前的租客有更多的手段去找到他心目中希望找到的居住环境。
除了前面讲到的找房过程中的科技化助力，今天很多的家电公司，很多IT公司，很多智慧化社区的服务公司，在智能设备、智能家居层面融入非常多的力量，让品牌公寓的普通小年轻或者两口之家、三口之家也好，整个体验更好。科技助力在推进整个租赁市场发展上，在过去几年时间里面也是非常重要的一支力量。

叶兵：在过去的一段时间里面，政府的批地在租赁市场的供给量上发生明显的变化，批出181宗专门用于租赁性了市场用地也好，包括整个万方也好甚至整个开发商拿地的配套租赁性的服务政策规管措施也好，毫无疑问今天在资源端在供给端政府明显加大了力度。市场上的数据响应非常积极，各地市在资源端呈现出上涨趋势。因为有政策红利，因为有政府的扶持，我们在资本市场上也看到了在过去一段时间里面有将近400亿的资本涌入长租公寓市场，很多品牌公寓企业通过市场化融资，通过各种合营，在资本这块毫无疑问助力租赁市场的发展上起到添砖加瓦的作用。超过亿级融资有12笔，包括今天在座的品牌性机构的租赁性企业也拿到资本市场的融资，在资产证券化方面也看到了不管在国家包括金融机构也踏出非常积极有效的措施，150亿发行额在资产证券化市场上的数据。
今天看到的第一个机遇是市场红利，是政策红利。我们看到另外一个机遇，今天的市场不仅仅在一线的北上广深市场，今天的市场在很多新一线、新二线市场的需求明显呈现出积极而且更加旺盛的态势。除了今天传统的一线市场北上广深之外，在人口增量上面相较而言，像杭州、重庆、成都、郑州、西安我们认为新一线市场已经起到推进租赁市场发展非常重要的原因是需求在，用户在，今天的租住人口在，这是人口的因素。今天看到的趋势一线不唯一，更多的市场化需求，更多的可能未来机构性的租赁性企业的进入市场要更多去看新一线，更多去看二线，甚至部分三线城市，因为从数据角度来看，在新一线、二三线城市的居住人口，租赁化的市场化的需求数据来看，涨势、增量比明显的一线城市特别是北上广深超一线城市旺盛很多。北京的结果统计下来是负增长。今天的房企、开发机构、租赁运营机构到底要往哪儿走？一线不唯一，还有更多的机会。
从需求角度来看，相当长的一段时间追踪平台上大量的租房用户的普通消费者，他们的需求到底往哪儿走，我们对比了两年数据（2016—2017年），2017年开始国家在政策也好，数据分析也好，城市圈的形成在长三角、珠三角、京津冀包括成渝地区城市圈人口上找房热度、找房增量，2017年比2016年呈现出更高的热度，预示着今天的用户今天的需求在往这些方向走，对今天的房企对于今天的开发机构、运营机构往哪儿走也是非常有意义有参考的数据。

叶兵：各位嘉宾、各位领导，下午好。大家都非常清楚，58集团下面的房产平台包括三个平台，58同城、赶集网、安居客，聚焦在房产平台的互联网找房服务上。毫无疑问，这是一个巨大的访问量，每天有三千万的找房用户在这个平台上。作为互联网平台，我怎么通过今天的平台数据看今天的长租公寓，再看今天的租赁市场，这是我们带来今天的大会主题“数读长租”，这里面既有机会又有挑战。
从2008年开始，从首批品牌公寓出现，刚开始主要针对高端的租赁人群，一直到后面的起步服务青年人群的租赁机构性的企业进入，甚至包括到成长期资本开始涌入，包括到政策开始扶持，到最后2015年明显发现国家队进场，正规队进场，包括大型的品牌开发商开始发力租赁市场，发力品牌公寓，甚至包括今天的国家队也开始进入到主航道上面租购并举。机构性的进入租赁市场，品牌公寓优质服务的市场来看，过去将近十年历程中，租赁市场发展呈现出积极态势。
前面讲了，作为全国最大的互联网找房平台58同城、安居客、赶集网怎么看今天的数据，怎么看数据背后我们解读出来的机遇？有几组数据与大家分享，十九大开始中央一直强调租购并举到12城开始房产租赁市场的试点到更多的城市开始在租赁市场批地上面有更多的红利政策，到最后各大城市56城都在出台相应的本地化的围绕租赁市场，围绕租赁人群的本地化服务策略。今天这个市场是一个红利市场，今天的资本涌入也好，今天更多的开发企业房企涌入也好或者说更多的机构进入也好，我们认为它背后非常大的机遇就是今天是有政策红利的，今天是在国家的主政策主航道上面毫无疑问，这是在长租市场、品牌公寓最大的市场红利就是政策红利。

主持人：谢谢童总！下面有请58集团高级副总裁叶兵先生为我们带来主题演讲，题目是《数读长租：机遇与挑战》。

童学锋：三、建设银行发展租赁业务获得广泛认可，近一年来建设银行在住房租赁领域开展了探索取得一定的积极效果，同时得到社会媒体的广泛认可。住建部王部长接受央视采访时对建行作为国有企业开展租赁业务予以高度肯定，认为建行如果发挥保证市场供求的作用，新华网、人民网、金融时报等权威媒体刊发多篇评论文章，对我行住房租赁业务积极评价，认为建设银行发挥传统优势，探索创新合作模式，银政、银企合作直击租赁痛点，向社会积极传达新时代住房消费新理念，为住房租赁市场健康发展发挥了重要的示范引领作用。
房子是用来住的，租挺好，这是建设银行担当大行责任的庄严宣告，是建设美好生活的重大举措。建设银行从担当历史使命和政治任务的高度出发，积极履行国有大行责任，发挥传统优势，立志做市场的引领者和推动者，愿为我国住房租赁市场的健康发展贡献建行智慧、建行方案和建行力量。
谢谢大家！

童学锋：3、提供配套金融产品和服务，稳定租赁关系。
    如何通过金融的手段稳定租赁关系，支持鼓励长期租赁，这是我们建设银行发展住房租赁业务要考虑的重点问题之一。为此，我们重点围绕长租业务创新推出个人租赁住房贷款，该贷款以支持长租为基本出发点，租客通过趸交的方式与出租人协商租金折扣，既可以平抑租金价格，也起到稳定租赁关系的作用。产品创新过程中得到人民银行、银监会的大力支持，监管机构在合规合法防范风险等方面进行了悉心指导。一位广东客户有三年期租房和约，在建行个人租赁贷款产品支持下，一次性支付获得房租9.5折优惠，经测算省下租金7200元，贷款三年支付利息5628元，两者相比省下1572元。租房成本不升反降。出租人也因此一次性获得三年租金收入，增加了提供长租房源的积极性，实现了多方共赢。针对开展住房租赁公司的业务创新了公司租赁贷款，鼓励房源由售转租，支持批量供应。建设银行以金融服务连接供需两端，针对长租提供一篮子解决方案，旨在以有限的资源为住房租赁市场增加房源供给，缓解供需矛盾，平抑租金价格，让老百姓有时是再在的获得感。
    4、以品牌优势引导长租理念，完善住房租赁生态。
    建行注重对长租文化的引领和培育，传承和发挥品牌基因优势，在“要买房到建行”基础上推出“要租房到建行”的品牌，积极倡导房子是用来住的，租挺好，长租即安家等新理念，让长租变成居民享受美好生活的新选择。为推动这一理念，建行加强与政府企业合作，着力打造CCB建融家园品牌社区，保证房源稳定长租，提高居住品质，提升租户幸福指数，目前CCB建融家园在上海、广州、深圳、天津、重庆、雄安、杭州、郑州、武汉等城市落地，市场反映良好。结合国际经验，发达的住房租赁市场专业化的住房租赁企业是必不可少的，我们建行于今年6月组建成立了专业公司建信住房服务有限公司，这是全国首家银行性了住房服务公司。建设银行租房业务启动伊始，秉持合作共赢的理念，与各类企业开展广泛合作，包括与我爱我家签订合作协议，为客户提供更好的租住体验，与海尔集团签订合作协议，共同打造住房租赁生态，渝开发企业合作，推动租赁房源的建设等等。目前合作开展住房租赁企业的业务已经超过四千家，包括开发企业、租赁企业、中介机构等等。

童学锋：2、创新研发建设银行住房指数，树立市场风向标。用住房租赁的专业优势，依托自己楼盘大数据，以自身海量交易数据为基础，整合外部优秀的数据资源，引入国际先进方法编制发布《住房市场分析监测指标体系创新研究建设银行住房指数》，并让指数成果开放共享，旨在主动威社会为监管部门，为参与市场的普通居民和企业机构提供独立客观的信息服务。
建行住房指数一是高质量，我行指数编剧来源既包含建行多年来的业务数据，也吸收了多家外部高质量市场数据，并经过融合、去伪等过程，形成全面丰富的指数编制、微观数据基础，指数编制过程中引入先进的编制方法理论，适用我国城市建设和住房市场快速发展的特点，克服住房产品非同质的难题，确保指数结果科学性、准确性和可靠性。二是多层次，建行住房指数可以在宏观、中观和微观层面上分别反映住房市场情况变化，可以为住房市场的深度研究、市场风险预警、自控批量研究、风险评估等工具的开发提供基础。三是多角度，建设银行住房指数包含买卖交易和租赁两个市场，兼顾价格与数量两个指标，完成反映租购并举住房市场格局。四是灵活性，我们在国内首家将指数研究纵向延伸至城区片区等，并按市场属性进行细分，可实现区域层级和产品属性的多重指数指标组合。五是住房指数以月度发布为主，可按需求分布多频选择。
建设银行创新的住房租赁指数为政府提供价格走势，为市场提供价格参考，为专业化管理和承租人个性化需求提供服务，对租价有合理的判断。截至8月份，中国建设银行租房租赁指数覆盖北京、上海、广州等52个城市，包括主要省会城市。通过租赁指数，建设银行进一步丰富对租赁市场的金融服务，继续推进引领国内租赁金融市场发展。

童学锋：二、建设银行发展租赁业务的总体方案
    我们坚持问题导向，按照为政府及市场主体提供服务，为市场交易提供保障的服务，在充分调研市场和总结国际先进经验的基础上，改变以往金融企业主要以信贷产品支持实体经济发展的做法，从供给侧入手，以市场化手段提升住房市场多主体供给能力。从平台建设、房源供给、运营监管、金融服务等多渠道切入，为推动住房租赁市场健康发展，实现百姓住有所居，提供切实有效的住房租赁综合服务解决方案。
    1、构建住房租赁综合服务平台，完善市场基础设施。面对住房租赁市场供应量不平衡，市场监管不到位，市场监测手段差，市场秩序不规范等痛点，建设银行着力打造住房租赁综合服务平台。这一平台由五大系统组成，包括住房租赁监管服务系统、住房租赁监测分析系统、企业租赁服务管理系统、住房租赁服务共享系统、政府公共住房系统，住房租赁监管服务系统、住房租赁监测分析系统是有力的抓手，企业租赁服务管理系统、住房租赁服务共享系统、政府公共住房系统为不同的服务对象提供相应的系统。这五个系统以城市的纬度进行推广，可以根据各城市情况组合搭配，灵活组装定制。满足住房租赁市场的不同需求，解决各地政府、各地企业资源分散标准不统一，重复建设的问题。租户可以找到政府房管系统核验后的真实房源，根据备案证明享受租购同权的政策，可以享受由建设银行提供的用户认证、多样的支付方式，丰富的金融产品还可以查询租金指数等房地产信息。
    租赁企业和中介机构可以免费使用公开年包的住房交易系统，可以享受建设银行提供的封闭式押金管理，高效快捷的清算等金融服务。政府职能部门可以从供应房源、同业机构、市场交易多纬度对住房租赁市场进行监管，规范住房租赁市场，促进行业健康发展。我们的平台立足全平台支撑、全链条服务和全产品配套三大定位，将共享经济和金融科技相结合，在功能上体现更真实、更可信、更规范、更权威、更便捷等六大优点。介质2018年8月末，建行与超过300个地级以上区域签订合作协议，并实现平台上线，从落地实施的效果看，初步达到了预期目标。通过搭建住房租赁综合平台，构建信息透明化、流程规范化的租赁市场基础设施，用开放共享的胸怀促进市场各方获益共赢。

童学锋：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！很高兴接受《证券日报》的邀请参加本次2018中国长租市场峰会，与在座的各位专家和领导一起探讨关于我国住房租赁市场的话题。借此机会我想和大家一起交流一下建行在发展住房租赁业务方面的初衷、一些主要做法和取得的初步成效。
一、建设银行发展住房租赁业务的初衷，回顾发展历程，我国房地产业对改善人民居住条件和促进国民经济发展发挥了巨大的作用。随着我国城市化进程进入新阶段，在大型城市人口聚集、土地资源稀缺背景下，我国房地产市场也出现了房价高企、百姓负担加重等问题，让住房回归本源，培育和发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，是人民群众的热切呼声。目前在住房租赁市场主要矛盾是租赁住房总量无法满足日益增长的住房租赁需求，同时存在信息不透明、政府缺乏监管工具等方面的缺陷。可以说，我国住房租赁市场生态还不尽完善，为满足百姓对美好生活的需求和向往，习总书记提出，房子是用来住的不是用来炒的定位，十九大报告要求加快建立多重供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，这是中央的号召、社会的呼唤、百姓的期盼，需要责任担当者挺身而出，推动市场彻底转变过去的自由发展状态，主动探索可以持续发展的住房租赁新模式。
提起建设银行，大家可能都知道这样一句话，要买房到建行。上世纪80年代中期，建设银行在深圳发放全国首笔个人住房贷款，90年代初期建设银行在上海办理全国第一笔公积金缴存业务，2004年建设银行引入德国住房储蓄制度，在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行发行我国首单个人住房带抵押贷款证券。在我国改革开放40年间，建设银行紧跟住房制度改革的每个脚印，以支持百姓自住安居为已任，不断创新产品服务，形成了引领行业发展的独特优势，参与并见证了中国住房制度改革的全过程，是我国住房金融领域的领跑者。在住房金融方面丰富的经验积累，使得建设银行对于中国老百姓住房具有深刻的理解，具有专业的研究和执行能力。建设银行作为国有大行主动承担社会责任，积极开展探索创新，在同业中较早开展住房租赁业务。

主持人：谢谢刘教授！下面有请中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理童学锋先生为我们带来主题演讲，题目是《承担国有大行责任、推动住房租赁发展》。

刘洪玉：总的来说，我自己感觉租赁市场的发展有很大的前景，但是需要我们各个领域的人共同努力，需要科学客观的行业发展研究作为支撑。我们现在研究还不够。再有，这个行业从业者不能自己把这个事情搞砸了，都是要建设性地做贡献。有些模式可能大家要思考清楚，不能太追求形势上的东西，少走弯路，不走别的路，着眼于健康的可持续发展。
我就讲这些，谢谢大家！

刘洪玉：发展规模化的租赁企业也有一些大家担心的事情，会不会有垄断？会不会由于垄断导致租金上涨？如果金融不恰当地参与，会不会金融带来风险？企业之间会不会有一些不良的竞争等等。租赁企业的发展有有利的一面，还有一些弊端，我们肯定希望能够扬长避短，怎么认识租赁企业就很重要，它的核心作用是什么很重要。现在大家都在讨论怎么定位我们的租赁企业，这个也和我们行业的长期持续发展有关联。
一部分租赁公寓类的企业，主要是管理者的企业，喜欢把自己贴上“互联网”标签，类似共享办公似的，管理空间，WeWork管理的只是业主方空间的1/5，那边是一百万平方英尺，这边是五百万平方英尺，但是它的资本市场上的价值似乎那个更高。这个逻辑如果引入到长租公寓类的租赁企业里面是不是恰当？值得大家去思考。最核心的还是怎么做好我们的租赁企业自己应该做的事情，企业自己怎么去有效地管理控制风险，包括跟你业务相关的租户、业主以及承租的房子之间的关系，行业怎么形成行为的规范，能够用于行业的自律。社会上怎么去对这些企业的行为进行监督？政府怎么监管？有些领导提出来，现在是不是这一类公司不应该去收租金的差价，应该让它收取服务费。这个实际上对我们这类企业的模式有比较大的影响。这一类企业怎么加强规范，建设之初肯定也一块儿努力去完善，哪些需要完善？
政府租赁市场上的政策，怎么形成市场的供应？租金是不是要管制？租企内的租金有什么调整规则？租客的利益怎么让租约保持稳定。我们经常说长租，让他感觉到安全、稳定、有保障。政府的初衷有足够多可以租用的租赁住房，房子要体面。怎么让房子的租户不是租不起房子被迫迁移，这是国际上也在普遍研究租赁住房的管制，不同国家管制的程度不一样。有好的一面有不好的一面，可负担的体面的，也有一些副作用影响到租赁市场的供应、需求、价格，导致很多反常现象出现，降低租住人口的流动性，租金便宜大家不想挪，实际上流动也许是客观的需要，我们制度阻挠了人们的流动。大家开始研究租赁市场的管制政策应该怎么改革？我们从0到1的过程，借鉴改革的思路，也会是非常也帮助的。怎么让新建的租赁住房有一个可预期的租金增长，让投资者有积极性。怎么限制频繁调整租金，怎么制订标准租金等等，希望既有利于租户，又不损害业主的利益，这样一系列的管制政策，大家都在讨论，这对我们未来的租赁市场发展过程当中制订政策非常有利。

刘洪玉：制度改革的过程中自住房的占比很多，产权型的住房占的比重2000年和2010年两次普查，自有自住的比重还是比较高，结构会发生很大的变化，商品房变得很重要。租房相对有所减少，承租原来的公有住房私有化以后退出了体系变成私有化的住房，也发生一些变化。换句话说，从数字上可以看到一个规律，经过这么多年的改革，私有住房变成非常重要的概念，也成为家庭财富重要的组成部分。当然还带动了其它很多领域的变化，经济的增长、城市面貌的改善。实际上也发现这样一个过程带来一系列的问题，房价跟人们收入的差距问题。本来租和买是人们住房消费的两个基本形式，但是过去不管从市场的发展、行业能力的建设还是制度的建设，都是以这样一个市场作为关注点，租赁市场关注的程度比较低。现在重构住房制度，深化住房制度改革，发展租赁市场，它的意义一方面从制度建设的角度希望能够补齐短板，从市场发展的角度希望能够更好地满足人们居住的需求。房价比较高的时候，一步迈进去所有权，住房所有权限制人们的流动，大家更愿意比较自由地迁徙等等，更好满足人们的需求。另外促进行业发展的稳定。
    租房比重各个国家差异比较大，在一些城市地区，比如纽约的数据，自有自主的比重不到1/3，2/3是租住。在我国未来的住房制度设计当中，租住也是一个非常重要的内容。但是选择什么样的比例，各个城市不一样，特点不一样。发展租赁市场是为了补齐制度短板，另外，满足人们租买自由选择的需求，改善供给，培育专业化的企业，完善相关的立法，建设相关的平台，满足不同的人群租住住房的需求。
    租赁市场主要集中在大城市，全国租房的家庭在一线、热点二线城市里面，从市场上采集的挂牌数据来看，主要集中在特大型城市。促进市场稳定这里面有一个很重要的经验，租房就不着急买房，可以降低整个社会上购房的金融成本，有利于促进稳定，德国有一些经验值得我们借鉴。促进稳定除了行业稳定以外，租赁这个行业有将近四千万人住在出租的公寓里面，有两千多万套公寓住房出租，整个经济贡献有1.3万亿美元。整个租房规模非常大，整个行业的发展对经济的稳定有非常重要的意义。
    大家现在关注的两个核心问题，一个关于规模化的租赁企业的发展，一个政府在租赁市场上的相关政策。住房租赁企业有几类：一类，拥有住房；再一类，拥有住房同时又管理；第三类，不拥有替别人管理。在这个过程当中还有很多围绕着租赁住房提供各种服务，尤其金融服务的提供商、投资者广义上叫做租赁企业。发展规模化的租赁企业有什么好处？国际同行业在思考，可能会有利于增加租赁住房的供给，有利于提高市场透明度，有利于提高租赁服务的水平、租赁服务的质量、租赁满意度，比较规范的租赁行为会在市场上起到示范作用。增加就业机会、促进消费，促进住房的维护维修投资等等经济效果。

刘洪玉：第三个阶段，1998年—2001年，第一次住房制度改革深化，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，建立经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。不同收入的家庭，分别应该去租或者去买相应的住房。
2002年之后房地产市场推动市场化发展的过程中，以调控为主的市场发展主轴，有很多政策，2013年总结过去十年每年都在调控，有时候向抑制，有时候促进，希望市场跟我们想象的一样进入到平稳健康的发展轨道。总的来说，还是促进住房的商品化，促进住房的所有权，卖的方式作为主轴。
最近提出来要建立多重供给、租购并举的住房制度，最近两三年开始回顾反思过去制度的基础上提出新的发展思路，也是今天大家开始讨论长租市场一个非常重要的原因。

刘洪玉：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！很高兴能参加2018中国长租市场峰会。《证券日报》跟我讲希望我能够从比较宏观的一些角度来看一看长租市场问题，我想从住房制度改革的视角来观察。实际上目前发展住房租赁市场实际是深化住房制度改革的一个非常重要的工作，从这个意义上来说，租赁市场的发展不是一个权宜之计，是我们制度建设所需要的非常重要的工作。
首先回顾一下住房制度改革一些关键的时间点，大家知道住房制度改革起步于80年小平同志讲话作为一个重要的标志，当时我们的住房是分配制度，很少有住房交易，大家换房子还存在，主要租国家单位的房子住。改革初期我们要推动住房的销售，包括提过房租，让大家觉得买房更合适，去推动住房商品化。78年到93年叫改革探索，这是第一个阶段。
第二个阶段，94年到97年住房制度改革全面推进，改变计划经济下形成的福利住房制度，开始提出来分层次供给的概念，经济适用房、商品房的概念是这时候开始提出，同时建设跟市场化相关联的住房金融体系，包括住房公积金、商业性的住房贷款。

主持人：非常感谢《证券日报》为我们打造了流畅交流的平台，不同企业的从业者可以在这里交流我们的实践，交流我们的思考。下面有请清华大学房地产研究所所长、博士生导师刘洪玉教授为大家带来主题演讲，题目是《深化住房制度改革视角下的住房租赁市场发展》。

主持人：还有来自宁波银行、碧桂园集团、招商蛇口、绿城集团、“58安居客”、远洋集团、石榴集团、世联行、华联、绿地集团等公司的嘉宾和来自经济日报、中国证券报、证券时报、新华网、人民网等单位的媒体朋友们。
因为时间的关系，不能一一介绍各位，一并对大家的光临表示欢迎。

主持人：经济日报副总编辑  郑波
  证券日报社社长    陈剑夫
  清华大学房地产研究所所长  刘洪玉
  华远地产原董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长  任志强
  中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理  童学锋
  58集团高级副总裁  叶兵
  中联基金总经理  何亮宇
  碧桂园长租经营管理部总经理  杨鹏
  招商蛇口长租公寓总经理  周跃球  女士
  世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理  甘伟
  远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理  俞国泰
  贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家  杨现领
  石榴集团熊猫公寓CEO    王玺龙
  中信建投证券投资银行部总监  方春晖

主持人：尊敬的各位来宾、各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！欢迎大家莅临由《证券日报》主办的“新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会”的活动现场，我是中央人民广播电台经济之声的节目主持人杨曦，很荣幸有机会为大家主持今天的活动。《证券日报》的小伙伴邀请我来主持今天的活动是7月30号，我想那个时候我们谁也不会想到在2018年的8月份，当然这是一个应该被记入中国商业史的月份，中国长租市场上以这样简单粗暴的市场被推到高光时刻，当然某些产品某些品牌的至暗时刻，长租市场的所有被媒体拿出来反复追问，反复进行审视。长租市场到底是一片深蓝大海、黄金满地的市场，还是荆棘丛生，还是恶魔遍地，我想不同的人站在不同的角度有可能会得出不同的判断。无论在去年10月份的十九大报告还是今年3月份的全国两会的政府工作报告，都非常明确提出了要打造租购并举的住房体系。原来我们老说要打造多层次的资本市场，现在多层次的住房供应体系也被非常明确地提出来。在这个体系当中，长租市场应该是非常重要的一环，而这样一个非常重要的一环，非常重要供应体系的打造需要所有的开发商，所有的互联网企业、金融机构包括每个人了共同努力，所以有了今天这样一个非常重要的峰会，我们将会邀请学术大家、行业一线的商业领袖，还有对行业非常关注的各界精英来到台上，通过主题演讲和圆桌对话的方式交流我们的实践、我们的思考，包括对于长租市场未来每个人的想法。
今天在峰会上我们还将会为大家颁出2018中国长租市场卓越运营商等奖项，鼓励更多的企业为我国多层次住房供给体系的建设添砖加瓦。活动一开始为大家介绍一下今天出席本次峰会的各位嘉宾，他们是：

网络主持人：2018年中国长租市场峰会将于2018年9月7日13：30开始敬请期待